Definiție: O listă deschisă permite unui proprietar să-și vândă casa acasă ca proprietar . Este un acord non-exclusiv, adică proprietarul poate executa listări deschise cu mai mult de un broker imobiliar și să plătească numai brokerul care aduce un cumpărător capabil a cărui ofertă acceptă proprietarul.
Diferența mare este că un proprietar va plăti, probabil, doar o comision de broker de vânzare, care reprezintă aproximativ jumătate din comisioanele tipice.
Motivul este că proprietarul este nereprezentat. Prin urmare, proprietarii nu plătesc un broker pentru a reprezenta proprietarul, ci plătesc brokerului pentru a reprezenta cumpărătorul. Cu toate acestea, kicker-ul este în cazul în care proprietarul află cumpărătorul însuși, proprietarul nu va datora o comisie nimănui.
De ce ar putea un vânzător să utilizeze o listă deschisă?
Vânzătorii ar putea lua în considerare o listă deschisă pe baza unui drept exclusiv de vânzare , de exemplu, dacă există mulți cumpărători pe piață. Acest lucru se datorează faptului că o listă deschisă poate fi negociată separat cu fiecare broker imobiliar, iar comisioanele pot fi diferite unul de altul sau identice, indiferent care pot fi negociate. Oferă vânzătorului o mai mare flexibilitate, deși poate limita numărul de cumpărători care ar putea dori să cumpere locuința.
Cu toate acestea, în cazul în care există mai mulți cumpărători pe piață decât vânzătorii cu listări atractive, vânzătorul nu se expune la o mare parte a riscului, oferindu-i o listă deschisă mai multor brokeri.
Principalul risc ar fi lipsa de expunere la toți cumpărătorii imobiliari. Sa nu mai vorbim, vanzatorul pastreaza si optiunea de a vinde acasa. Dacă își găsește propriul cumpărător, nu îi datorează niciun agent comision.
Unii vânzători cred că pot publica o casă în mod adecvat și pot ajunge la cumpărători prin internet, astfel încât nu văd un motiv să angajeze un agent .
Ei uneori ignoră faptul că agenții aduc mult mai mult la masă decât o abilitate de a găsi un potențial cumpărător. Un agent imobiliar experimentat, de exemplu, poate oferi unui vânzător posibilitatea de a evita greșelile obișnuite. Vânzătorii, care încă nu au făcut greșeli, nu recunosc întotdeauna acea valoare până când fac o greșeală și este prea târziu.
De ce agenții ar fi de acord cu o listă deschisă?
Agenții care lucrează cu o mulțime de cumpărători ar putea accepta să accepte termenii unei listări deschise dacă doresc să garanteze că vor fi plătiți pentru a aduce un cumpărător vânzătorului. Cu o listă deschisă, agenții, în general, nu fac publicitate asupra proprietății sau cheltuiesc bani pentru promovare decât dacă sunt destul de siguri că cumpărătorii care răspund vor contacta numai agentul respectiv.
Proprietatea ar putea fi unică, foarte specială, care va atrage un număr mare de cumpărători, iar un agent ar putea vedea o listă deschisă ca singura soluție deoarece vânzătorul nu va fi de acord cu o listă exclusivă de vânzare. Este foarte puțin frecvent să văd anunțuri deschise în MLS unde lucrez în Sacramento și niciodată nu am scris o listă deschisă în întreaga mea carieră vastă în domeniul imobiliar, dar aceasta nu înseamnă că nu sunt o opțiune viabilă.
Cred că, în anumite regiuni din mediul rural, înregistrările deschise ar putea să dețină valoare pentru vânzătorii care nu doresc să se angajeze într-o singură brokeraj imobiliar.
Agendele rurale tind să acopere suprafețe mari, iar cuvântul din gură călătorește rapid. Vânzătorii din țară pot lista cu fiecare broker din zonă, dacă brokerii sunt dispuși să plătească numai brokerajul care prezintă în cele din urmă oferta câștigătoare.
Dezavantajul este că vânzătorul de obicei nu are nicio reprezentare. Nici un agent care să acționeze ca fiduciar pentru vânzător sau pentru a ajuta vânzătorul cu negocieri, inspecții la domiciliu și dezvăluiri. Nu există fotografii fanteziste, excursii aeriene, îmbunătățiri 3D, marketing profesional și nici negocieri. De fapt, vânzătorul plătește de fapt un alt agent pentru a negocia pentru cumpărător.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.
Exemple: Mary a dat o listă deschisă celor trei companii imobiliare: Smith Brokerage, Agenții imobiliari Allen și agenții All City.
Smith Brokerage ia adus un cumpărător care a prezentat o ofertă acceptabilă, astfel încât Mary a plătit Smith Brokerage o comisie pentru reprezentarea cumpărătorului. Celelalte două brokeri au luat-o.