Sau a făcut un fel de reparație care a fost o îmbunătățire, restaurare sau adaptare în care o parte semnificativă a bunurilor sau echipamentelor a fost ruptă și înlocuită.
Ceea ce avem aici este o oportunitate de a face o dispoziție parțială a vechii proprietăți și de a valorifica noua proprietate.
Vom vorbi despre ideea și matematica din spatele dispozițiilor parțiale și vă vom da un exemplu de lucru.
Ideea: dacă trebuie să o înlocuim, putem distruge vechiul și capitalizăm noua proprietate
Imaginați-vă un acoperiș. (Da, acesta este unul din exemplele pe care IRS le oferă în regulamentele finale, plus este ușor să ne imaginăm, deci acesta este exemplul pe care îl vom avea aici.) FYI pentru textul integral al acestor regulamente, vezi TD 9689 , Îndrumări privind dispozițiile referitoare la proprietatea amortizabilă corporală. (Până acum, acesta este singurul loc online pentru a găsi textul integral al 26 CFR 1.168 (i) -8.)
Deci, avem un client care are o proprietate de închiriere. Clientul înlocuiește acoperișul. Acoperișul vechi se stinge și materialele sunt reciclate sau aruncate. Acoperișul vechi nu mai este, dar costul acoperișului este inclus în costul întregii clădiri. Înapoi în momentul în care clientul a achiziționat proprietatea, clientul a plătit un preț, iar prețul a fost pentru teren și clădire, iar acoperișul făcea parte din clădire. Astfel, costul acoperișului vechi este în costul clădirii, care se efectuează în declarația fiscală a clientului și se amortizează de peste 27,5 sau 39 de ani (pentru proprietăți imobiliare rezidențiale sau comerciale).
O dispoziție parțială înseamnă că extragem costul vechiului acoperiș din costul clădirii, cămătăm acoperișul vechi și capitalizăm și începem să depreciem noul acoperiș. Are sens?
Este vorba despre o mulțime de matematică implicată
"Nu am timp pentru matematică", mi-a spus un CPA la începutul lunii aprilie. De inteles.
Să ne concentrăm pe binele pe care îl are clientul nostru. Dispunem de acoperisul vechi? Da. Și vindem asta? Nu. Nu există venituri brute din vânzări. Deci, câștigul de la dispoziție va avea venituri zero, minus baza costurilor rămase, ceea ce înseamnă că avem o pierdere. Acesta este un număr de venit negativ care se duce la partea din față a anului 1040 . Și numărul veniturilor negative face ce? Acestea reduc venitul total, venitul brut ajustat, venitul impozabil mai mic și scad taxele.
Dar așteptați mai multe. Pierderile scad veniturile, ceea ce inseamna scaderea veniturilor pentru a masura pierderile de activitate pasiva si pentru a masura lucruri precum impozitul pe venitul net al investitiilor , taxa suplimentara Medicare, taxa minima alternativa si o intreaga gama de alte calcule sensibile la venituri. Deci, dacă nu aveți timp să faceți matematica, extindeți și faceți matematica atunci când aveți timp de creier. Acesta va fi benefic pentru client acum și în viitor.
Va beneficia clientul în viitor? Da, pentru că vă uitați la deprecierea acumulată. Atunci când dispunem de un activ parțial, eliminăm atât costul, cât și deprecierea acumulată din activul inițial. Acum avem o pierdere deductibila acum. Și prin reducerea amortizării acumulate, avem o depreciere mai mică pentru a recucera dacă și când proprietatea este vândută în viitor.
Nu treceți niciodată o ocazie de a economisi bani de două ori.
Pașii pe scurt
- Măsurați costul proprietății de înlocuire
- Folosind acest cost, lucrați înapoi pentru a măsura costul istoric al proprietății inițiale.
- Avem nevoie de o rată de schimbare.
- Folosind rata de schimbare, reduceți costul actual înapoi la costul său istoric.
- Segregarea bazei și deprecierea.
- Eliminarea activului parțial: calculați câștigul sau pierderea.
- Capitalizați și începeți să depreciați noul activ.
Exemplu
Un contribuabil are o proprietate de închiriere rezidențială. Iată faptele pertinente:
Contribuabilul cumpără casa și îl închiriază | |
Data instalării pentru casă: | 09/01/2011 |
Costul clădirii (nu teren): | $ de 250.000 |
Înainte de amortizare (până la sfârșitul anului 2013): | $ 20.833 |
Contribuabilul înlocuiește acoperișul | |
Acoperișul este pus în funcțiune | 11/1/2014 |
Costul noului acoperiș: | $ 12.000 de |
Pasul 1: Măsurați costul proprietății de înlocuire
Acesta este suma de 12.000 de dolari pentru noul acoperiș, în exemplul de mai sus. De unde vine acest număr? Clientul mi-a dat toate dovezile de plată și facturi pentru acoperișuri. Am adunat cheltuielile. (Acum, desigur, cheltuielile rareori se adaugă unei cifre rotunde, cum ar fi cele douăsprezece mii de mai sus. Îmi păstrez exemplul ușor de înțeles.)
Pasul 2: Măsurați costul istoric al proprietății originale
Pentru a separa costul inițial al acoperișului (sau al oricărei alte componente a clădirii pentru care dorim să facem o dispoziție parțială), IRS declară că putem folosi "orice metodă rezonabilă" pentru a determina costul inițial atâta timp cât metoda este " aplicată în mod consecvent tuturor părților aceluiași activ" (Regulamentele Trezoreriei 1.168 (i) -8 (f) (3)).
Deci, care sunt metodele rezonabile?
- Numai pentru restaurări , utilizați metoda de reducere a indicelui prețurilor de producție.
- Alocați costul activului original pe baza unui raport al costului de înlocuire al dispoziției parțiale cu costul de înlocuire al întregului activ.
- Studiul de segregare a costurilor.
- Înregistrările contribuabililor.
"În mod obișnuit, cel mai frecvent vedem metoda de revizuire a indicelui prețurilor producătorilor", a declarat Phil Zaman , un contabil public autorizat, care conduce programele de învățare la CBIZ & Mayer Hoffman McCann PC
Metoda de reducere a indicelui prețurilor de producție funcționează "numai pentru restaurări", a avertizat Zaman. Nu putem să-l folosim pentru îmbunătățiri / îmbunătățiri sau adaptări. "
"Reducerile sunt asemănătoare cu interesul, dar în sens invers", a explicat Zaman. El a mai spus că metoda de reducere este metoda "cea mai obiectivă a metodelor oficiale sancționate" descrise în secțiunea 1.168 (i) -8 din regulamentele trezoreriei.
O a doua metodă, a spus Zaman, este de a lua costul de înlocuire al componentei și de a împărți costul de înlocuire pentru întregul activ. Acest lucru are ca rezultat un raport care este apoi înmulțit cu costul inițial al întregului activ.
O a treia metodă este de a angaja profesioniști pentru a efectua un studiu de segregare a costurilor, pe care contribuabilii "îl pot face în orice moment", a spus Zaman.
În cele din urmă, contribuabilii care au construit proprietatea pot utiliza propriile lor date pentru a determina costul fiecărei componente.
Pasul 2A: Găsirea ratei de reducere utilizând indicele prețurilor de producător
În primul rând, putem utiliza fie indicele prețurilor de producător pentru produsele finite, fie succesorul său, indicele prețurilor de producător pentru cererea finală .
- Acești indicatori pot fi găsiți pe site-ul Biroului de Statistică a Muncii.
- http://www.bls.gov/data/
- Apoi derulați în jos în locul în care se afișează Prețuri - Producător .
- Apoi sub această secțiune vezi unde se afișează datele despre mărfuri, inclusiv indexurile FD-ID "headline" .
- Acum, priviți spre dreapta și faceți clic pe Selecțiile de sus (pictograma cu steaua).
- Acest lucru ne oferă indicatori diferiți din care să alegem.
- "În general, utilizați fie cererea finală, fie produsele finite (nici ajustate sezonier)", spune Zaman.
- Deci, fie alegeți Cerere finală - WPUFD4.
- Sau alegeți Produse finite - WPUSOP3000.
- Indicele final al cererii începe din noiembrie 2009 și se îndreaptă spre viitor.
- "Bunurile finite (WPUSOP3000) revin în 1947", spune Zaman.
- "Puteți ajusta anii care sunt afișați în partea de sus a paginii", subliniază Zaman.
- Zaman avertizează în continuare că ați putea dori să lucrați cu un singur set de indicatori.
Copiați datele relevante despre PPI și lipiți-o într-o foaie de calcul.
Pentru referință, aici sunt cele două seturi de date cu care trebuie să lucrăm pentru exemplul nostru.
Tabelul 1. Indicele prețurilor de producători - cererea finală a mărfurilor (WPUFD4) | ||||||||||||
An | Jan | februarie | strica | Aprilie | Mai | Iunie | iulie | august | septembrie | octombrie | noiembrie | decembrie |
2011 | 103.4 | 104.2 | 105.2 | 105.9 | 106.1 | 106 | 106,3 | 106.4 | 106.6 | 106,3 | 106.4 | 106 |
2012 | 106.6 | 107.1 | 107.7 | 108 | 107.8 | 107.4 | 107.4 | 107.7 | 108.2 | 108.3 | 108.2 | 108 |
2013 | 108.3 | 108.8 | 109.1 | 109 | 108.8 | 109.2 | 109,5 | 109,5 | 109.4 | 109.7 | 109.4 | 109,3 |
2014 | 109.7 | 110.1 | 110.8 | 111 | 111.1 | 111.2 | 111.6 | 111.6 | 111.1 | 111.4 | 110,9 (P) | 110,5 (P) |
Tabelul 2. Indicele prețurilor de producător - mărfuri finite (WPUSOP3000) | ||||||||||||
An | Jan | februarie | strica | Aprilie | Mai | Iunie | iulie | august | septembrie | octombrie | noiembrie | decembrie |
2011 | 184.4 | 186.6 | 189.1 | 191.4 | 192.5 | 191.4 | 192.2 | 191.7 | 192.6 | 191.8 | 191.7 | 191,1 |
2012 | 192 | 192.9 | 194.4 | 194.9 | 193.7 | 192.8 | 193.2 | 195.4 | 196.7 | 196.3 | 194.5 | 193.7 |
2013 | 194.8 | 196.3 | 196.6 | 195.9 | 196.8 | 197.2 | 197.2 | 197.9 | 197.3 | 196.9 | 196 | 196.5 |
2014 | 198 | 198.8 | 200.3 | 202 | 201.8 | 202.8 | 202,9 | 202.4 | 201.7 | 200.3 | 198.1 (P) | 195,6 (P) |
Note de subsol: Dacă vedeți (R) lângă un index, înseamnă că numărul a fost revizuit. (P) înseamnă Preliminar. "Toți indicii sunt supuși revizuirii la patru luni de la publicarea originală", spune BLS.
Acum o să găsim rata de actualizare.
Casa de închiriere a fost inițial pusă în funcțiune la data de 1 septembrie 2011. Evidențiem în indici bold (de mai sus) indicii pentru acea dată.
Acoperișul a fost pus în funcțiune la 1 noiembrie 2014. De asemenea, evidențiem indicii indici pentru acea dată.
Iată partea matematică. Se constată variația procentuală dintre cei doi indici. Să începem cu Cererea Finală a PPI-Mărfuri (Tabelul 1). Matematica merge astfel:
Index la data intrării în serviciu pentru restaurare | 110.9 | Noiembrie 2014 |
Index la data punerii în funcțiune a componentei originale | 106.6 | Sept 2011 |
Procentaj de schimbare între cei doi indici | 0.040337711 | = (110,9-106,6) / 106,6 |
Exprimați acest procentaj. | 4.0338% |
- Folosind Cererea Finală de PPI-Mărfuri, am o rată de schimbare (R FD ) egală cu 4,03%.
Să facem același lucru, de data aceasta pentru produsele finite PPI-mărfuri (tabelul 2).
Index la data intrării în serviciu pentru restaurare | 198.1 | Noiembrie 2014 |
Index la data punerii în funcțiune a componentei originale | 192.6 | Sept 2011 |
Procentaj de schimbare între cei doi indici | 0.028556594 | = (198,1-192,6) /192,6 |
Exprimați acest procentaj. | 2.85566% |
- Folosind bunurile finite PPI-Mărfuri, am o rată de schimbare (R FG ) egală cu 2,86%.
Am găsit acum două rate de scont diferite (R FD și R FG ). Deoarece IRS ne permite să folosim orice metodă rezonabilă, trebuie să aflu care metodă va fi cea mai rezonabilă pentru clientul meu. (Vom face acest lucru la pasul 4 de mai jos.) Odată ce vom decide ce index să folosim, vom nota acest lucru în fișierul permanent al clientului, astfel încât să ne amintim să folosim aceeași metodă atunci când facem alte dispoziții parțiale pe aceeași proprietate de închiriere.
Acum am terminat cu pasul 2A.
Pasul 2B: Folosind rata de schimbare, reduceți costul actual înapoi la costul său istoric
Există două moduri matematic echivalente de calcul al reducerii.
- Împărțiți costul de înlocuire cu 1 + R; sau
- Înmulțiți costul de înlocuire de către PPI pentru luna inițial pusă în funcțiune și împărțiți-o cu PPI pentru lunile pe care le-a înlocuit.
Ambele ar trebui să ducă la același răspuns. Pentru scurtcircuit, vă voi arăta numai prima metodă.
Costul de înlocuire (RC) = 12.000 $
Rata de schimbare (R) este fie R FD = 4,03%, fie R FG = 2,86%
Dacă R = R FD = 4,03% | Dacă R = R FG = 2,86% | |
RC / (1 + R) | 12.000 / (1 + 4.03%) | 12.000 / (1 + 2.86%) |
12.000 / (104,03%) | 12,000 / (102,86%) | |
11,535.1341 | 11666.3426 | |
Costul istoric al acoperișului original este | $ 11.535 | $ 11.666 |
Deci, ce spunem aici? Din întregul cost al clădirii (inițial 250.000), 11.535 dolari sau 11.666 dolari din care este alocată acoperișului original. Vom baza pe aceasta pe luarea costului real pentru a înlocui acoperișul (12.000 dolari) și pentru a reduce acest cost înapoi folosind una din cele două măsuri ale Indicele prețurilor de producător. Ce metodă va fi mai bună pentru clientul nostru? Vom explica acest lucru la pasul 4.
Pasul 3: Segregarea bazei și amortizarea
Obiectivele de aici sunt de a separa activul original și deprecierea acestuia în două active. În acest fel, putem să eliminăm unul și să-l ținem pe celălalt.
Vă voi arăta mai întâi rezultatele și apoi vom vorbi despre cum să procedăm.
Segregarea bazei și amortizarea dacă folosim R FD = 4,03% | ||
activ | Baza neajustată | Înainte de depreciere (până la sfârșitul anului 2013) |
Clădirea originală | 250.000 | 20833 |
După segregare: | ||
Clădire (acoperiș mai puțin vechi) | 238465 | 19872 |
Acoperișul vechi | 11535 | 961 |
Acoperiș nou | 12.000 | N / A |
Segregarea bazei și amortizarea dacă folosim R FG = 2,86% | ||
activ | Baza neajustată | Înainte de depreciere (până la sfârșitul anului 2013) |
Clădirea originală | 250.000 | 20833 |
După segregare: | ||
Clădire (acoperiș mai puțin vechi) | 238334 | 19861 |
Acoperișul vechi | 11666 | 972 |
Acoperiș nou | 12.000 | N / A |
Observație: cifrele de bază și de amortizare pentru clădire (mai puțin acoperișul vechi) plus vechiul acoperiș adaugă cifrele pentru clădirea originală. (Adică 238.465 + 11.535 = 250.000 pe bază și în mod similar 19.872 + 961 = 20.833 pentru deprecierea anterioară, în diagrama folosind R FD de mai sus.) Nu am pierdut nici o bază sau nici o depreciere. Am împărțit pur și simplu suma inițială în două active distincte.
De ce este o depreciere anterioară până la sfârșitul anului 2013? Deoarece software-ul nostru fiscal va calcula deprecierea pentru 2014 odată ce am pus activele în mod corect.
Cum să obțineți aceste numere? Prima linie, referitoare la clădirea originală, care vine din software-ul nostru fiscal sau din programul de depreciere al clientului în întoarcerea pentru anul trecut.
Cifra de bază pentru acoperisul vechi: avem nevoie de matematica de sus. Observați cifra 11.535 pentru vechiul acoperiș. Acesta este R FD de sus. Am putea folosi și R FG .
Figura de bază pentru clădirea mai puțin acoperiș: am luat baza originală și a scăzut acoperisul vechi.
Cifrele de depreciere pentru clădire mai puțin acoperis vechi și pentru acoperișul vechi: există două metode pentru a afla acest lucru. Există metoda lui William. Și există metoda lui Phil Zaman. Metoda lui William merge așa:
- Împărțiți costul istoric al acoperisului vechi cu costul inițial total pentru a obține un procent,
- Apoi înmulțiți-o cu cifrele inițiale de depreciere pentru a găsi deprecierea atribuită componentei înlocuite.
Și metoda lui Zaman? Calculați deprecierea pentru clădire, fără acoperiș vechi și pentru acoperișul vechi.
Am calculat-o în ambele sensuri. Folosind metoda mea, am primit 961.23 dolari de depreciere atribuită vechiului acoperiș. Folosind metoda lui Zaman, am primit 961,24 dolari de depreciere atribuite acoperisului vechi. Astfel, după rotunjire, ambele au avut același răspuns: 961 dolari. În timp ce metoda mea funcționează bine pentru că putem face matematica într-o foaie de calcul, cred că metoda lui Zaman este din punct de vedere tehnic modalitatea exactă de a face acest lucru.
- Iată un calcul de amortizare la îndemână pe care l-am găsit pe Internet în timp ce fac cercetări pentru acest articol. Marcați acest lucru, deoarece va veni la îndemână de mai multe ori.
- http://www.calculatorsoup.com/calculators/financial/depreciation-property-realestate.php
Pasul 4: Calculați câștigurile sau pierderile pe Dispoziția parțială
Iată rezultatele și apoi vom detalia detaliile.
Dacă R = R FD = 11,535 | |||
Venituri brute | -0- | (materialele au fost dezmembrat) | |
Costul bazei componentei | 11535 | ||
Reducerea deprecierii anterioare | (961) | ||
Reducerea deprecierii curente | -0- | Să presupunem zero pentru moment | |
Baza ajustată | 10574 | ||
Câștig sau pierdere | (10574) | ||
Dacă R = R FG = 11,666 | |||
Venituri brute | -0- | (materialele au fost dezmembrat) | |
Costul bazei componentei | 11666 | ||
Reducerea deprecierii anterioare | (972) | ||
Reducerea deprecierii curente | -0- | Să presupunem zero pentru moment | |
Baza ajustată | 10694 | ||
Câștig sau pierdere | (10694) | ||
Notă: ignor amortizarea pentru anul curent. De ce? Pentru scopul nostru imediat acum, trebuie să ne dăm seama care metodă de reducere va funcționa mai bine pentru clientul nostru. Și asta putem face într-un program de calcul tabelar. Când se face calculul câștigului / pierderii, software-ul nostru fiscal va calcula deprecierea anului curent și îl va pune în locurile potrivite.
Uită-te la cele două rezultate. În funcție de metoda pe care o alegem pentru rata de actualizare (R), avem o pierdere fie de 10.574 USD (utilizând indicele Final Demand), fie de 10.694 USD (folosind indicele Bunuri terminate). Care va fi mai bine pentru acest client particular? Pierderea de 10.694 dolari.
Facem o notă în dosarul clientului că am ales să folosim mărfurile finite PPI-mărfuri pentru calcularea dispozițiilor parțiale pe această proprietate de închiriere. Și acum am transferat calculele corespunzătoare (folosind R FG ) la software-ul fiscal.
Acum, să ne gândim la ce se întâmplă. Indicele bunurilor finite a avut ca rezultat un rezultat mai bun pentru acest client particular. Există o modalitate prin care aș fi putut accelera procesul de luare a deciziilor, așa că nu trebuia să fac atât de multă matematică? Observ că (R FD ) este de 4,03% și (R FG ) este de 2,86%, peste intervalul de timp relevant din acest exemplu. Indicele bunurilor finite, care a avut o rată mai mică de schimbare, a avut ca rezultat o bază istorică mai mare și o pierdere mai mare. Eu ipotez că orice rată de schimbare este mai mică va avea ca rezultat o bază istorică mai mare și deci o pierdere mai mare. Voi continua să rulez calculele pe ambele căi până când îmi dau seama dacă aceasta este o declarație adevărată sau nu.
Să punem acest lucru în totalitate
Clientul nostru a înlocuit acoperișul cu proprietatea de închiriere. A costat 12.000 de dolari pentru a pune pe acoperișul ăsta nou. Am calculat că costul acoperișului vechi a fost de 11.666 de dolari prin reducerea costului de înlocuire de către indicele prețurilor de producător. În acest scenariu, PPI pentru bunurile finite a fost cea mai avantajoasă rată de actualizare. Folosind costul istoric, separăm baza și deprecierea legată de vechiul acoperiș din clădire. Păstrăm restul cladirii pe cărți și se amortizează în mod normal. Dispunem de acoperișul vechi, rezultând o pierdere de 10.694 $. Adăugăm noul acoperiș la secțiunea despre activele fixe a software-ului nostru fiscal și începem să îl depreciem.
Cum a funcționat acest lucru pentru clientul nostru? Nu numai că clientul nostru a pierdut 10.694 dolari pe prima pagină a Formularului 1040, dar și-a redus veniturile pentru limitările pierderii de activitate pasivă, ceea ce la rândul său a dus la o scădere a pierderii pasive pierdute în acest an. Această creștere a pierderii de activitate pasivă și-a redus veniturile. Pentru un client în limita impozitului de 28%, ne putem aștepta ca economiile de impozite de la o dispoziție parțială să fie de 10.694 x 28% = 2.994 dolari. Dar pentru că am redus venitul suficient pentru a face mai multe pierderi de activitate pasivă, economiile efective ale impozitelor au fost estimate la aproximativ 4.000 de dolari.
Deci, dacă vă gândiți, băieți, acest lucru este sigur că este o mulțime de matematică. Poate că punerea unui buzunar suplimentar în buzunarul clientului dvs. vă va motiva să vă ardeți foaia de calcul și să riscați niște numere.
Citirea în continuare a tematicii reparării reparațiilor, a dispozițiilor parțiale și a noilor "Regulare de reparare":
- Pentru mai multe detalii despre dispozițiile parțiale, a se vedea articolul lui Steve Nelson, Dispoziții parțiale și Regulamentul privind proprietățile noi pe Evergreen Small Business .
- Pentru o privire de ansamblu asupra "regreselor de reparații", a se vedea articolul meu, "Deducerea reparațiilor și cheltuielilor de întreținere".
- IRS prelungește timpul pentru efectuarea unei alegeri parțiale a activelor parțiale (Parker Tax Publishing, 29 septembrie 2014).
- O privire în profunzime: IRS lansează întrebări detaliate detaliate cu privire la reglementările de reparare (Parker Tax Publishing, 14 martie 2015).
- Regulile proprietății corporale - Repararea îndrumărilor și a resurselor (AICPA.org).
- Ce contribuabilii trebuie să știe să respecte regulamentul privind proprietatea finală ( consilierul fiscal, AICPA.org, 1 aprilie 2015).
- Setul final de regiuni de reparare. Emitent ( consilier fiscal, AICPA.org, 1 noiembrie 2014).
- REGS. Guvernarea dispozițiilor privind proprietatea amortizabilă (Jurnalul contabilității, 13 august 2014).
- Ultimul an fiscal pentru a revendica pierderile față de dispozițiile parțiale din 2014 (Moss Adams, noiembrie 2014).
- TD 9689, Ghid privind dispozițiile privind proprietatea amortizabilă tangibilă (IRS.gov)
- Publicația 544, Vânzări și alte dispoziții privind activele (IRS.gov)