Împuternicirea poate declanșa câștiguri de capital și venituri din creanțe anulate
Creșterea sau pierderea de capital pe ipoteci
Vânzarea de bunuri imobile în mod normal trece printr-un proces de escrow și vânzătorul primește declarații care arată cât de mult a fost vândut locuința.
Cu foreclosures, cu toate acestea, nu există nici o escrow. Banca de creditare se află pur și simplu în posesia casei. Proprietatea a schimbat mâinile, astfel încât IRS declară că o blocare a pieței este încă considerată o vânzare sau, în termeni mai tehnici, o "dispunere" a proprietății.
Formula de bază pentru calcularea câștigurilor de capital este scăderea bazei sau costului proprietății din prețul de vânzare. Diferența este cât de mult a profitat o persoană sau cât de mulți bani au fost pierduți în tranzacție. Într-o situație de blocare și fără declarații escrow, prețul de vânzare utilizat în scopuri fiscale nu este imediat clar. Nu există un preț de vânzare convenit de comun acord.
Dar există încă un "preț de vânzare" în scopuri fiscale. Va fi fie valoarea de piață corectă a proprietății, fie soldul restant al împrumutului imediat înaintea blocării, în funcție de tipul de împrumut pe care l-ați avut. Ambele cifre vor fi raportate dvs. și IRS de către instituția de creditare pe formularul 1099-A.
Recapitulații sau împrumuturi fără recurs
Împrumutul dvs. a fost fie un recurs, fie un împrumut fără recurs. Creditele ipotecare utilizate pentru a achiziționa o locuință tind să fie împrumuturi fără recurs, în timp ce împrumuturile refinanțate și împrumuturile de capital propriu au tendința de a fi recurs la împrumuturi. Aceasta nu este însă o regulă absolută. De asemenea, depinde de starea în care locuiți.
Dacă ați avea un împrumut de recurs, sunteți personal răspunzător pentru datorie și creditorul poate să vă urmărească pentru rambursare chiar și după ce proprietatea a fost refăcută. În acest caz, cifra utilizată ca preț de vânzare la calculul câștigului sau pierderii dvs. de capital este cea mai mică din următoarele două sume:
- Soldul restant de credite imediat înainte de închidere, minus orice datorie pentru care împrumutatul rămâne răspunzător personal după închidere
- Valoarea justă de piață a proprietății fiind blocată
S-ar putea să fi anulat veniturile din împrumut de la împiedicare cu acest tip de împrumut.
Un împrumut fără recurs este unul în care împrumutatul nu este personal răspunzător pentru rambursarea împrumutului. Cu alte cuvinte, împrumutul este satisfăcut și creditorul nu poate să-l urmărească pe împrumutat pentru o rambursare ulterioară după ce a refuzat proprietatea. În cazul împrumuturilor fără recurs, cifra utilizată ca preț de vânzare este soldul restant al împrumutului imediat înaintea blocării. IRS spune că vindeți efectiv casa înapoi creditorului pentru a lua în considerare pe deplin datoriile restante. Nu veți avea venituri datorate anulat deoarece împrumutătorul este interzis prin lege să vă urmărească rambursarea.
Raportarea unui câștig sau a unei pierderi de capital
După ce ați determinat ce tip de împrumut aveați pe proprietatea dvs., puteți stabili prețul de vânzare.
În cazul în care proprietatea a fost reședință a fost reședința dvs. principală, raportați blocarea pe Schema D și Formularul 8949. Aveți dreptul să excludeți până la 500 000 USD câștiguri din impozitul pe venit, sub rezerva anumitor reguli:
- Casa a fost reședința ta principală.
- Ai trăit în el pentru cel puțin două din ultimele cinci.
Plătitorii individuali pot exclude 250.000 de dolari, iar cei căsătoriți contribuabili care pot depune împreună pot dubla această sumă.
Unele reguli suplimentare se aplică. În cazul în care proprietatea care a fost închisă a fost folosită mixt - a fost reședința dvs. principală la un moment dat și o reședință secundară la un alt moment - puteți totuși să beneficiați de o excludere din impozitul pe câștigurile de capital în conformitate cu regulile modificate pentru calcularea câștigului sau a pierderii .
Începând cu anul 2017, rata impozitului pe câștigurile de capital pe termen lung pentru proprietăți, care dețin un an sau mai mult, este de 15% pentru contribuabilii care se încadrează în parantezele fiscale de la 25 până la 35%.
Rata este de 20% pentru cei care se încadrează în categoria de impozitare 39.6. Proprietarii de locuințe care se încadrează în categoria de impozitare de 10 sau 15% nu trebuie să plătească deloc un impozit pe câștigurile de capital. Dacă ați deținut casa timp de mai puțin de un an, trebuie să plătiți impozitul pe câștigurile de capital la aceeași rată aplicată venitului dvs. obișnuit - cu alte cuvinte, în funcție de nivelul dvs. de impozitare.
În cazul în care proprietatea a fost închisă a fost o proprietate de închiriere, raportați vânzarea pe formularul 4797.
Legea privind scutirea de datorii a creditelor ipotecare
Împuternicirile pot genera venituri impozabile în afara câștigurilor de capital. În cazul în care creditorul iartă sau anulează datoria ipotecară pe un împrumut de recurs, poate fi necesar să includeți acest venit ca venit, dar există câteva excepții care pot exclude datoriile anulate de la tratamentul fiscal.
Cea mai importantă dintre acestea este excluderea pentru datoriile garantate de casa dvs. principală. În temeiul Legii privind scutirea de datorii a creditelor ipotecare, pot fi excluse datorii de până la 2 milioane USD, atâta timp cât datoria a fost utilizată pentru a cumpăra sau a construi o reședință principală. Această excludere tehnică a expirat din punct de vedere tehnic la sfârșitul anului 2016, dar acoperă totuși datoriile care sunt iertate în 2017 dacă un acord scris a fost încheiat în 2016. Și Congresul a redeschis problema în ianuarie 2017, deci este posibil ca legea să fie extinsă în cele din urmă în anii următori.
Formularul 1099-A și formularul 1099-C pentru documentele de raportare fiscală
Formularul 1099-A este emis de bancă după ce imobilul a fost exclus. Acesta raportează data închiderii pieței, valoarea justă de piață a imobilului și soldul restant al împrumutului imediat anterior închiderii. Veți avea nevoie de aceste informații atunci când raportați venituri din câștigurile de capital legate de blocarea pieței.
Formularul 1099-C este emis de către bancă după ce banca a anulat sau iertat orice datorie pe un împrumut de recurs. Acest formular va indica cât de mult a fost anulată datoria. Dacă un împrumutător blochează atât o casă, cât și o anulează datoria neplătită în același an, este posibil să primiți doar un singur formular 1099-C care raportează atât blocarea, cât și anularea datoriilor, în loc să primească atât 1099-A cât și 1099- C.