Argumente pro și contra ale valorilor mobiliare comerciale ipotecare

O garanție comercială ipotecară comercială sau un CMBS este un tip de garanție cu venit fix, garantată prin împrumuturi imobiliare comerciale. Aceste împrumuturi sunt în mod obișnuit pentru proprietăți comerciale, cum ar fi clădiri de birouri, hoteluri, mall-uri, blocuri de apartamente și fabrici. Acestea nu sunt aceleași cu cele ale produselor rezidențiale MBS subprime care au contribuit la prăbușirea creditului la sfârșitul anului 2007. CMBS reprezintă aproximativ 2% din totalul pieței americane cu venit fix din 2016.

Ce este un CMBS?

Un CMBS este creat atunci când o bancă preia un grup de împrumuturi pe cărțile sale, le legă împreună, apoi le vinde sub formă securitizată ca o serie de obligațiuni. Fiecare serie va fi în mod tipic organizată în " tranșe " - gândiți-vă la "segmente" - de la CMBS cu cel mai înalt grad de risc, cel mai mic risc sau de la "emisiunea senior" la cel mai înalt risc și cel mai scăzut CMBS.

Problema senior este mai întâi în linie pentru a primi plăți principale și de dobânzi, în timp ce cele mai junior probleme vor fi primele care vor suferi o pierdere în cazul în care debitorul este implicit. Investitorii aleg problema în care investesc în funcție de randamentul și capacitatea lor de risc dorită.

Potențial de revenire CMBS

Securitizarea creditelor este utilă în multe feluri. Permite băncilor să facă mai multe împrumuturi, oferă investitorilor instituționali o alternativă mai bună la obligațiunile guvernamentale și facilitează accesul debitorilor comerciali la fonduri.

CMBS oferă investitorilor o alternativă la trusturile de investiții imobiliare sau REIT-urile ca modalitate convenabilă de a investi în piața imobiliară din SUA.

Există diferențe semnificative între cele două investiții. REITS sunt acțiuni, în timp ce CMBS sunt titluri de creanță. Un avantaj al unui CMBS sau al unui REIT este acela că CMBS oferă o rată de returnare garantată, în timp ce REIT-urile nu.

CMBS a fost scrisă după ce criza financiară din 2008 tinde să fie mai mare și să se caracterizeze prin standarde de subscriere mai stricte.

Un alt avantaj posibil al CMBS pe piața obligațiunilor este acela că acestea oferă, în general, un randament mai ridicat decât obligațiunile corporative sau guvernamentale.

Împrumuturile care înapoi CMBS sunt de obicei termen fix. Ele nu pot fi rambursate anticipat de către împrumutat fără penalități. În consecință, CMBS are în mod obișnuit un risc de plată anticipată mult mai scăzut decât titlurile garantate cu ipotecă rezidențială - titluri garantate cu ipoteci pe case de o singură familie.

Riscul de plată anticipată este posibilitatea ca scăderea ratelor dobânzilor să determine debitorii să refinanțeze și să-și plătească ipotecile vechi mai devreme decât se aștepta ca rezultat. Acest lucru ar determina investitorul să primească un randament mai mic decât cel anticipat.

Riscurile CMBS

Ca și în cazul obligațiunilor corporative , valorile mobiliare ipotecare comerciale sunt expuse riscului de neplată. În cazul în care debitorii subiacenți nu reușesc să își plătească principalul și dobânzile, investitorii CMBS se pot confrunta cu o pierdere. Riscul emisiunilor individuale poate varia în funcție de puterea pieței imobiliare din zona specifică de origine a împrumutului, precum și de data emiterii.

De exemplu, titlurile de valoare garantate cu ipotecă comercială emise în timpul unui vârf al pieței sau la un moment în care standardele de subscriere au fost scăzute pot prezenta riscuri mai mari.

CMBS poate fi, de asemenea, afectată negativ de slăbiciunile pieței imobiliare, așa cum a fost cazul în 2008 și 2009. Împrumutul CMBS sa uscat în urma crizei financiare din 2008, însă a revenit treptat pe măsură ce condițiile pieței s-au îmbunătățit.

CMBS oferă investitorilor o modalitate legitimă de a investi în proprietăți imobiliare din SUA, dar dacă sunt evaluate în mod incorect sau reprezentate în mod incorect, aceștia pot prezenta aceleași riscuri necompensate cumpărătorilor ca și MBS subprime mortal care a amenințat economia Statelor Unite în Marea Recesiune din 2008 .

Cum să investești în CMBS

Deși ați putea investi într-o garanție comercială ipotecară comercială, acestea sunt, de obicei, numai de către investitori bogați, entități de investiții sau administratori de fonduri tranzacționate pe burse sau ETF-uri . Mai multe ETF-uri specializate în MBS și cel puțin unul - Fondul de obligațiuni iShares Barclays CMBS (ticker: CMBS) - investesc doar în titluri comerciale ipotecare garantate.

Pentru investitorii cu amănuntul, aceste ETF-uri ar putea fi cea mai bună modalitate de a investi în aceste titluri de datorie, deoarece prezintă un risc rezonabil diversificat fără o investiție mare.

Vizualizați performanța fondului, precum și performanța istorică generală a MBS înainte de a lua în considerare o anumită investiție MBS și, în special, o investiție CMBS. Asigurați-vă că sunteți confortabil cu riscurile potențiale.

Disclaimer: Informațiile de pe acest site sunt furnizate doar în scopuri de discuție și nu ar trebui interpretate ca sfaturi de investiții. În niciun caz aceste informații nu reprezintă o recomandare pentru cumpărarea sau vânzarea titlurilor de valoare.