Consolidarea a două case într-o singură casă necesită o strategie
Opțiunea 1: Achiziționarea unei case, urmată de vânzarea a 2 case
Prima problemă cu acest tip de plan se califică pentru un credit ipotecar.
Evident, dacă doi vânzători vinde fiecare o casă cu intenția de a cumpăra o casă împreună ca un cuplu, iar finanțarea nu este implicată, este mult mai ușor. Vânzătorii cu locuințe libere și clare sau case cu capital suficient pentru a genera bani pentru a cumpăra o locuință directă au mai multă libertate de a urma această opțiune. Dar realitatea este că cei mai mulți oameni iau o ipotecă pentru a cumpăra o casă. Ceea ce înseamnă că părțile ar putea fi nevoite să se califice pentru ipotecă în afară de posibilitatea de a-și permite o plată ipotecară în alte două case.
După adăugarea plății noi ipotecare la cele două plăți ipotecare existente, acel raport proporțional cu venitul ar putea împinge ambele părți din interval pentru a se califica. Creditorii folosesc rapoarte, care sunt sume procentuale atât pentru partea din față, cât și pentru partea din spate. Rata front-end este un procent din plățile ipotecare la venitul lunar combinat. Raportul back-end este procentul plăților ipotecare asociate cu datorii suplimentare, cum ar fi cardurile de credit, în raport cu venitul lunar brut combinat.
Dacă rapoartele sunt prea mari, părțile nu se vor califica să dețină toate cele trei case în același timp. Aha, ai putea spune, dar părțile pot transforma acele case în chirii și pot folosi venitul din chirie pentru a compensa plățile ipotecare , nu? În timp ce acest lucru ar crește venitul, ceea ce ar reduce raportul, creditorul cel mai probabil nu va permite ca veniturile din chirii să fie utilizate în calcul.
Majoritatea creditorilor urmează reguli stricte cu privire la durata perioadei în care casa trebuie să fi fost închiriată pentru a se califica pentru venitul din chirie într-un calcul ipotecar și o lună sau două este insuficientă.
Cea de-a doua problemă cu cumpărarea unei locuințe, urmată de vânzarea a două case, este faptul că, dacă plata în avans pentru noua locuință vine din vânzarea celorlalte două case, vânzătorii ar trebui probabil să scrie o ofertă contingentă . O ofertă contingentă le oferă o cale de ieșire, o modalitate de a anula achiziția și mulți vânzători nu le plac ofertele contingente pentru un motiv întemeiat, deoarece nu sunt întotdeauna un lucru sigur.
Dacă piața nu favorizează ofertele contingente, aceasta ar putea complica și mai mult această strategie. Pe piața vânzătorului , de exemplu, ofertele contingente pot fi destul de greu de acceptat. În cazul în care achiziționarea intenționată este o locuință extrem de dorită, ar putea exista mai multe oferte, iar ofertele contingente aproape că nu vor câștiga într-o situație cu mai multe oferte.
Opțiunea 2: Vânzarea de case înainte de a cumpăra o locuință nouă
Dacă un cuplu ar trebui să vândă atât case, fie doar o casă pentru a combina gospodăriile într-o casă nouă depinde din nou de ratele ipotecare. Ar putea fi posibilă vânzarea unei singure case înainte de a cumpăra o locuință nouă.
Creditorul de credite ipotecare poate consilia cel mai bine în această situație.
Cu toate acestea, dacă este necesar să vindeți ambele case înainte de a cumpăra o locuință nouă, atunci există trei sub-opțiuni de bază:
- Vinde casele existente cu un contract contingent care să permită vânzătorilor o anumită perioadă de timp să cumpere o locuință nouă și să încheie un contract de cumpărare sau
- Vindem casele existente cu o opțiune de închiriere după închidere pentru a le oferi vânzătorilor timp pentru a găsi o locuință nouă pentru a cumpăra și a muta.
- Vindeți ambele case, mutați-vă în altă parte și apoi vânați o nouă casă, care implică mutarea de două ori. Această ultimă opțiune este cea mai bună din punct de vedere financiar, deoarece un vânzător nu ar avea niciun risc și ar fi într-o poziție mai puternică să negocieze achiziționarea unei noi locuințe. Dar, în mod realist, majoritatea oamenilor nu doresc să se miște de două ori. Mutarea o dată este de multe ori destul de greu.
Dacă vânzătorii aleg să scrie oferte contingente, dacă vând pe piața unui vânzător, va fi mai ușor să dicteze termenii unui cumpărător decât dacă aceștia vând pe piața cumpărătorului.
Pe piața vânzătorului, cumpărătorii sunt adesea mult mai dispuși să aștepte ca un vânzător să găsească o casă de cumpărat decât invers. Este un mod sigur pentru vânzători să plănuiască să cumpere o locuință nouă, deoarece nu există nici un risc pentru vânzători dacă nu pot găsi o casă nouă de cumpărat.
Dezavantajul, desigur, este că vânzătorii își pot găsi casa de vis și apoi nu pot - din diverse motive care ar putea varia de la preț la condiție până la locație - să-și vândă casele existente. Pierderea casei de vis poate fi dureroasă. Un agent imobiliar cu experiență care gestionează aceste tipuri de tranzacții ar trebui să fie în măsură să asiste și să facă procesul fără probleme.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.