Puteți utiliza REIT-urile pentru a investi în imobiliare comerciale
- Retailul include mall-uri de cumpărături interioare, mall-uri de bandă în aer liber și comercianți cu amănuntul cu cutii mari. Acesta include, de asemenea, magazine alimentare și restaurante. Valoarea sa este de aproximativ 2,1 trilioane de dolari sau 36% din valoarea totală a bunurilor imobile comerciale. Se compune din cel puțin 9,5 miliarde metri pătrați de spațiu din centrul comercial.
- Hoteluri includ moteluri, stațiuni de lux și hoteluri de afaceri. Această categorie nu include casele care închiriază camere prin Airbnb. Există aproximativ 4,4 milioane de camere de hotel în valoare de 1,92 trilioane de dolari.
- Cladirile de birouri includ totul de la zgârie-nori Manhattan la biroul avocatului tău. Există aproximativ 4 miliarde de metri pătrați de spațiu de birouri, în valoare de aproximativ 1,7 trilioane de dolari sau 29% din total.
- Clădirile de apartamente sunt imobile comerciale. Companiile le dețin numai pentru a obține un profit. De aceea casele inchiriate de catre proprietarii lor sunt rezidentiale, nu comerciale. Unele rapoarte includ datele de construcție a clădirilor în statistici pentru proprietăți imobiliare rezidențiale în loc de imobiliare comerciale. Există aproximativ 33 milioane de metri pătrați de spațiu de închiriat de apartamente, în valoare de aproximativ 1,44 miliarde de dolari.
- Proprietatea industrială este utilizată pentru fabricarea, distribuirea sau depozitarea unui produs. Nu este întotdeauna considerat comercial, mai ales în planurile de utilizare a terenurilor și în zonare. Există 13 miliarde metri pătrați de proprietate industrială în valoare de aproximativ 240 miliarde dolari.
Alte categorii imobiliare comerciale sunt mult mai mici. Acestea includ unele non-profit, cum ar fi spitale și școli. Terenul vacant este un bun imobiliar comercial dacă acesta va fi închiriat, nu va fi vândut.
Cum imobiliare comerciale afectează economia
Ca componentă a produsului intern brut, construcția imobiliară comercială contribuie cu 3% la totalul producției economice din SUA.
În 2017, construcția imobiliară comercială a fost în valoare de 472 miliarde dolari. Valoarea record a fost de 586,3 miliarde de dolari în 2008. Nivelul scăzut a fost de 376,3 miliarde USD în 2010. Aceasta a reprezentat o scădere de la 4,1% la 2,6% din PIB.
De ce a luat construcția imobiliară comercială cu doi ani mai mult până la vârf decât bulele de locuințe ? Construcția imobiliară comercială durează mai mult decât construcția imobiliară rezidențială. Constructorii trebuie să se asigure în primul rând că există suficiente case și cumpărători pentru a sprijini dezvoltarea nouă. Apoi, este nevoie de timp pentru a strânge bani de la investitori. Este nevoie de mai mulți ani pentru a construi centre comerciale, birouri și școli. Este nevoie de mai mult timp pentru a închiria clădirile noi. Atunci când piața imobiliară sa prăbușit în 2006, proiecte comerciale imobile au fost deja în desfășurare.
De obicei, puteți anticipa ce se va întâmpla în domeniul imobiliar comercial, urmând urcările și coborâșurile pieței imobiliare. Ca indicator indicator , statisticile comerciale imobiliare urmează tendințele rezidențiale cu un an sau doi. Nu vor prezenta semne de recesiune . Ei i-au lovit pe cei mici după proprietățile imobiliare rezidențiale.
Cum să investească în imobiliare comerciale
Un trust de investiții imobiliare este o companie publică care dezvoltă și deține proprietăți imobiliare comerciale.
Cumpărarea de acțiuni într-o REIT este cea mai ușoară cale pentru investitorul individual de a profita de bunurile imobiliare comerciale. Puteți cumpăra și vinde acțiuni ale societăților REIT la fel ca acțiunile , obligațiunile sau orice alt tip de titluri de valoare . Acestea distribuie câștigurilor impozabile investitorilor, similar cu dividendele pe acțiuni. REIT-urile vă limitează riscul, permițându-vă să dețineți proprietatea fără a lua un credit ipotecar. Deoarece profesioniștii gestionează proprietățile, economisiți timp și bani.
Spre deosebire de alte societăți publice, REIT-urile trebuie să distribuie acționarilor cel puțin 90% din venitul lor impozabil. Acest lucru le salvează costul impozitului pe afaceri, care este plătit de acționar la rata impozitului pe câștigurile de capital .
Raportul de prognoză din 2015 al Asociației Naționale a Agenții Imobiliari, "Scaling New Heights", a scos la iveală impactul REITS. Acesta a declarat că REIT deține propriul 34% din capitalul propriu pe piața imobiliară comercială.
Aceasta este a doua sursă majoră de proprietate. Cel mai mare este capitalul privat , care deține 43,7%.
Pro și Contra din REIT
Deoarece valorile comerciale imobile sunt un indicator în urmă , prețurile REIT nu cresc și nu se încadrează în piața bursieră. Asta le face o bună adăugire la un portofoliu diversificat. REIT-urile împart un avantaj cu obligațiuni și acțiuni producătoare de dividende prin aceea că asigură un flux constant de venituri. Ca toate titlurile de valoare, acestea sunt reglementate și ușor de cumpărat și de vânzare.
Rețineți că valoarea REIT dvs. reflectă mai mult decât proprietatea imobiliară. Este, de asemenea, afectată de cererea de REIT-uri ca investiție. Ele concurează cu acțiuni și obligațiuni pentru investitori. Deci, chiar daca valoarea imobilelor detinute de REIT creste, pretul actiunilor ar putea cadea intr-un accident de pe piata de capital.
Când să cumpărați și să vindeți REIT-uri
Atunci când investiți în REIT, asigurați-vă că sunteți conștient de ciclul de afaceri și de impactul acestuia asupra bunurilor imobile comerciale. În timpul unui boom, bunurile imobiliare comerciale ar putea experimenta un balon al activelor după declinul imobiliar rezidențial. În timpul unei recesiuni, imobilul comercial atinge nivelul scăzut după imobiliare rezidențiale.
REITURI ETF-uri Versus Real Estate
Fondurile tranzacționate la bursă tranzacționează acțiunile REIT-urilor. Investitorii sunt atrași de ETF-uri pentru că au taxe foarte mici. Dar ele sunt un pas mai departe scos din valoarea imobilelor de bază. În consecință, ele sunt mai susceptibile de a face piețele de acțiuni pe piețele bursiere și de a purta piețe .
Imobiliar comercial în timpul crizei financiare
Împrumuturile imobiliare comerciale au revenit din criza financiară din 2008 . În 30 iunie 2014, băncile națiunii, din care 6,680 sunt asigurate de către Societatea federală de asigurare a depozitelor, dețineau 1,63 trilioane de dolari în împrumuturi comerciale. Aceasta a fost cu 2% mai mare decât vârful de 1,6 trilioane de dolari în martie 2007.
Investițiile imobile comerciale au semnalat declinul la trei ani după ce prețurile rezidențiale au început să scadă. Până în decembrie 2008, dezvoltatorii comerciali s-au confruntat cu o sumă între 160 miliarde și 400 miliarde de dolari în defaults de împrumut. Ei s-au grăbit să găsească bănci pentru a le refinanța. Majoritatea acestor împrumuturi aveau doar 20-30% capitaluri proprii. Acum, băncile necesită un capital de 40-50%.
Spre deosebire de ipotecile la domiciliu, împrumuturile pentru centrele comerciale și clădirile de birouri au plăți mari la sfârșitul termenului. În loc să plătească împrumutul, dezvoltatorii refinanțează. Dacă finanțarea nu este disponibilă, băncile trebuie să excludă.
Pierderile din pierderi la credite au fost de așteptat să ajungă la 30 de miliarde de dolari și să împuște băncile comunitare mai mici Ei nu au fost afectați atât de greu de mizeria ipotecară subprime ca și băncile mari. Dar au investit mai mult în centre comerciale locale, complexe de apartamente și hoteluri. Mulți se temeau că topirea băncilor mici ar fi putut fi la fel de rea ca criza de economii și împrumut de acum 20 de ani.
Aproximativ 300 de miliarde de împrumuturi comerciale pe termen scurt au ajuns la scadență în 2008, potrivit Mesei Rotunde a Realităților. Multe dintre aceste împrumuturi s-ar fi putut face rău dacă nu ar fi fost refinanțate.
Până în octombrie 2009, Rezerva Federală a raportat că băncile au rezervat doar 0,38 dolari pentru fiecare dolar de pierderi. Au fost doar 45% din datoria externa de 3,4 miliarde de dolari. Centre comerciale, clădiri de birouri și hoteluri au fost falite din cauza numărului mare de posturi vacante. Chiar și președintele Obama a fost informat despre potențiala criză de către echipa sa economică.
Valoarea bunurilor imobile comerciale a scăzut cu 40-50% între 2008 și 2009. Proprietarii de proprietăți comerciale s-au grăbit să găsească bani pentru a efectua plățile. Mulți chiriași au ieșit fie din afaceri, fie au renegociat plăți mai mici. Proprietarii au încercat să strângă numerar prin vânzarea de acțiuni ale unor noi acțiuni. Ei au folosit fondurile pentru a sprijini plățile pe proprietățile existente. Ca urmare, ele nu ar putea crește valoarea acționarilor. Acestea au diluat valoarea atât pentru acționarii existenți, cât și pentru cei noi. Într-un interviu acordat lui Jon Cona de la TARP Capital, sa arătat că noii acționari ar fi probabil "aruncați bani buni după rău".
Până în iunie 2010, rata de delincvență a creditelor ipotecare pentru bunurile imobiliare comerciale a continuat să se înrăutățească. Potrivit datelor Real Capital Analytics, 4,17 la sută din creditele acordate în primul trimestru al anului 2010. Acestea sunt 45,5 miliarde de dolari în credite bancare. Este mai mare decât rata de 3,83% în trimestrul IV 2009 și rata de 2,25% în urmă cu un an. Este mult mai rău decât rata de nerambursare de 0,58% în prima jumătate a anului 2006, dar nu la fel de proastă ca rata de 4,55% din 1992.
Până în octombrie 2010, se pare că chiriile pentru bunurile imobiliare comerciale au început să se stabilizeze. Timp de trei luni, chiriile pentru 4 miliarde de metri patrati de spatiu de birouri au scazut doar cu un penny in medie. Rata de neocupare a birourilor naționale părea să se stabilizeze la 17,5%. Acesta a fost mai mic decât recordul din 1992 de 18,7%, potrivit companiei de cercetare imobiliare REIS, Inc.
Criza financiară a lăsat valori REIT deprimate de ani de zile. De ce? Unul dintre motive este faptul că a fost dificil să se vadă proprietățile REIT-uri achiziționate în timpul crizei. Un al doilea este că proprietarii imobilelor comerciale au fost inversi în ipotecile lor. Valorile proprietății comerciale au scăzut cu 40-50% începând cu anul 2008, scăzând valoarea REIT-urilor.
Creditele imobiliare comerciale au cauzat aproape oa doua recesiune. În 2013, băncile au deținut 991,2 miliarde de dolari în împrumuturi comerciale, cu o creștere de 3,3% față de 2012. Cele mai multe au fost pentru clădirile cu apartamente. Aproximativ o treime a venit între 2015 și 2017. Majoritatea au fost scrise în 2005 până în 2007, când valorile proprietăților au fost ridicate. Aceste împrumuturi s-ar fi putut întârzia dacă prețurile la clădiri ar fi scăzut. În schimb, oamenii care și-au pierdut casele au devenit chiriași. Au păstrat împrumuturile din neîndeplinirea obligațiilor și economia dintr-o altă recesiune.