Întoarcerea acasă la o închiriere poate permite o pierdere fiscală
De Julian Block, avocat
Cei mai mulți oameni vă vor spune că eliminarea pierderilor la domiciliul unei vânzări personale este imposibilă sau nu este permisă, dar ar fi incorecte. În general, codul fiscal IRS interzice orice deducere pentru o pierdere din vânzarea unei reședințe principale. Cu toate acestea, autorizează mai multe excepții pentru a elimina pierderile la domiciliu într-o reședință personală.
De exemplu, legea permite o deducere pentru o pierdere din vânzarea unei locuințe personale care a fost transformată în proprietate de închiriat.
Dar limitează valoarea abaterii. Nicio deducere pentru scăderea valorii înainte de a începe să închiriați.
Punctul de pornire este baza ajustată a proprietății (1) la momentul conversiei sau (2) valoarea justă de piață la momentul conversiei, oricare dintre acestea este mai mică. După ce ați determinat valoarea mai mică dintre (1) sau (2), creșteți suma respectivă pentru a reflecta îmbunătățirile de capital pentru perioadele de închiriere care sporesc valoarea acesteia. Apoi, scade deducerea pentru perioada de închiriere pentru depreciere. Ceea ce ajungeți în final este baza ajustată a proprietății la momentul vânzării. Atunci când vindeți, plafonul deducerii pierderii este suma cu care baza la momentul vânzării depășește prețul de vânzare.
Pe o piață imobiliară imobiliară, baza ajustată a proprietății la momentul vânzării ar putea fi substanțial mai mică decât costul inițial. Ca regulă generală, baza începe ca costul inițial, inclusiv orice datorie asumată, cum ar fi prima sau a doua ipotecă , plus ajustări în sus sau în jos.
Reglați în sus pentru a reflecta cheltuielile pentru anumite costuri de decontare sau de închidere legate de cumpărare, cum ar fi taxele legale și / sau îmbunătățirile. Reglați în jos valoarea câștigului din vânzarea unei locuințe deținute anterior, în care s-a amânat impozitul înainte de 7 mai 1997. Toate aceste ajustări ale costului inițial rezultă în baza dvs. ajustată.
Un exemplu: În 2001, cumpărați prima dvs. reședință personală pentru 200.000 de dolari. În 2003, vă mutați din casă și o închiriați. În acel moment, veți stabili că valoarea sa de piață echitabilă este de 180.000 de dolari. Ulterior, veți lua deduceri de depreciere de 20.000 $ și veți vinde proprietatea pentru 150.000 $.
S-ar putea să credeți că pierderea dvs. este de 50.000 $ - diferența dintre costul inițial de 200.000 $ și prețul de vânzare de 150.000 $. Dar, IRS vă limitează pierderile la doar 10.000 $ - suma cu care baza ajustată la valoarea de vânzare de 160.000 dolari (valoarea justă de piață de 180.000 $ la momentul conversiei minus deprecierea perioadei de închiriere de 20.000 $) depășește vânzările de 150.000 $ Preț.
În cazul în care perioada de închiriere este de mai puțin de un an, IRS ar putea susține că o pierdere ar trebui exclusă din motivul că conversia vânzătorului în reședința în proprietatea de închiriere a fost doar temporară, nu permanentă. Orientările sale pentru vânzătorii de case avertizează că "nu v-ați schimbat locuința în proprietatea de închiriere dacă vă închiriați temporar casa veche înainte de ao vinde". Cu toate acestea, liniile directoare privind ceea ce este temporar și ceea ce este permanent nu sunt în niciun caz ultimul cuvânt. Ele reflectă pur și simplu poziția oficială a IRS asupra unei chestiuni și nu sunt obligatorii pentru instanțele judecătorești.
În plus, conform liniilor directoare, IRS va considera că o reședință personală a fost transformată în proprietăți de închiriere "dacă vă așezați casa cu un agent imobiliar în chirie sau de vânzare și nu este închiriată". Traducere: Trebuie să închiriezi efectiv casa înainte să poți lua o deducere a pierderilor. Această limitare a fost susținută de instanțe.
Dacă aveți îndoieli, verificați întotdeauna cu un profesionist fiscal sau CPA înainte de a vă revendica pierderile la domiciliu într-o locuință personală. De asemenea, consultați IRS pentru a vă asigura că respectați noile legi fiscale, care se schimbă în fiecare an. Impozitele pe proprietăți în unele state, cum ar fi California, sunt acum limitate la o deducere maximă de 10.000 de dolari în temeiul legii fiscale a lui Trump din 2018.
Julian Block este un expert în taxe din Larchmont, New York.
Editat de Elizabeth Weintraub, expertul în achiziții la domiciliu.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.