Când cumpărătorul nu poate închide escrow-ul la timp, acea situație nefericită poate provoca tot felul de probleme. Principala problemă este legată de faptul că contractele de cumpărare conțin o dată de acceptare cuplată cu o dată de închidere. În cazul în care data de închidere este ratată, la minim contractul este în pericol, la maximum contractul a expirat. Acțiunea comună este de a prelungi data de închidere, dar vânzătorii ar putea să nu fie de acord.
De ce ar refuza vânzătorii să extindă închiderea?
Vânzătorii s-ar putea simți după ce a trecut o lună că valorile de proprietate ar fi crescut. Poate că prietenii sau rudele au afirmat în mod constant că vânzătorul nu a vândut pentru o sumă pe care o consideră a fi un preț suficient de ridicat. Un vânzător ar putea fi în speranța unei oportunități de a pune casa înapoi pe piață pentru a obține un preț de vânzare mai mare. Pe piețele în mișcare rapidă, prețurile tind să crească.
Mai mult, probabil că cumpărătorii au cerut o Solicitare de reparații în mijlocul escrowului care a lăsat un gust neplăcut în gura vânzătorului? Nu toți cumpărătorii și vânzătorii se înțeleg în timpul perioadei escrow. Uneori negocierile merg spre sud și se dezvoltă sentimente negative. Este posibil ca vânzătorul să caute o scuză pentru a scăpa de cumpărători.
Este probabil important să subliniem faptul că un vânzător nu are întotdeauna dreptul legal de a anula, deoarece o instanță judecătorească, de exemplu, ar putea vedea lucrurile în mod diferit.
Un avocat ar putea prezenta un caz pentru a dovedi că cumpărătorul a acționat cu bună-credință și intenția a fost închiderea. Prin urmare, instanța ar putea decide că un vânzător ar putea să nu aibă un drept legal de a rezilia un contract doar pentru că termenul a expirat. În tribunal există puțin negru și alb. Singurul lucru care este consecvent este suma de bani pe care o costă pentru urmărire și apărare.
Cu toate acestea, nu va determina neapărat un vânzător să semneze o prelungire a acordului de timp dacă vânzătorul nu este de acord. De asemenea, un vânzător poate decide să nu mai vândă proprietatea.
De ce ar avea nevoie un cumpărător să se închidă o extensie?
Atunci când un cumpărător nu se poate închide la timp, documentul pe care cumpărătorul îl solicită în general vânzătorului să îl semneze este o prelungire a adaosului de timp. Vânzătorul va dori să știe de ce cumpărătorul are nevoie de mai mult timp.
De la începutul TRID , întârzierile par să fi escaladat. În apărarea TRID, de multe ori întârzierile se datorează unei comunicări necorespunzătoare între creditor și agent de închidere sau companie de titluri. Mai mult, ceea ce poate merge prost în subscrierea este coșmarurile de pe care vin coșurile.
Împrumutatul se confruntă cu o examinare extremă pentru a obține un împrumut. Să nu mai vorbim, uneori, lucrurile din trecutul lor, despre care credeau că au fost îngropate, au o modalitate de a se retrage. Ca și vânzările în lipsă și executarea ipotecilor și judecățile personale înregistrate în alte state. Motivul întârzierii în mare parte a timpului poate fi urmărit direct de către creditor.
Cumpărătorii se pot confrunta, de asemenea, cu probleme legate de muncă sau de familie. Pentru un motiv ciudat, am lucrat cu un număr destul de mare de femei însărcinate care în ultimul timp par a fi cumpărați o casă cu o lună înainte de a se naște. Personal, cred că este o speranță de timp mamele ar trebui să reducă stresul din viața lor, fără a adăuga la ea, dar unii decid că cumpărarea bruscă a unei case este ceva ce trebuie să facă, indiferent.
Nu există garanții că doar pentru că viața ta funcționează fără probleme, astfel încât totul va continua astfel în timpul perioadei escrow de 30 sau 45 de zile. De fapt, contrariul este, în general, adevărat. Legea lui Murphy. Dacă există un timp pentru calamitate, perioada de timp dintre semnarea unei oferte de a cumpăra o locuință și de închidere este un moment prim pentru o revoltă.
Modul sigur de a coaxi un vânzător în semnarea unei extensii
Atunci când un cumpărător nu se poate închide la timp, o strategie care funcționează întotdeauna bine este să ofere vânzătorului înainte de a închide depozitul de bani serios al cumpărătorului. Acest lucru presupune, desigur, că cumpărătorul este sigur că poate închide escrow. Cu toate acestea, dacă este doar o chestiune de câteva zile, eliberarea depozitului către vânzător este asemănătoare cu plasarea banilor în cazul în care aveți gura.
Se spune că cumpărătorul este serios și încrezător în închidere.
Ea elimină îndoielile din mintea vânzătorului. Cu bani în mână, banii seriosi devin nerefundabili. Agenții de escrow sunt, de obicei, părțile care pregătesc instrucțiunile pentru a elibera depozitul de bani serios. Documentul prevede posibilitatea ca escrow-ul să nu se închidă niciodată și, dacă nu, cumpărătorul nu va primi o rambursare; în plus față de posibilitatea ca una dintre părți să moară chiar.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.