Dacă majoritatea vânzătorilor de case erau cinstiți cu ei înșiși, ei și-ar da seama că nu ar trebui să li se încredințeze alegerea unui preț de listare, deoarece, sincer, ei nu se află în afacerea imobiliară. Pe de altă parte, cine mai bine decât să selecteze un preț de listă decât vânzătorii de case deoarece, în definitiv, dețin acea bucată de bunuri imobiliare și au o miză în valoarea sa. Cu toate acestea, deținerea unei case și realizarea valorii acesteia pe piața deschisă sunt în general două fapte complet opuse.
Ceea ce complică situația este și faptul că mulți vânzători de case vor selecta un agent de listare bazat pe agentul care sugerează cel mai mare preț al listei, de parcă agentul are puteri magice de a vinde casa pentru mai mulți bani decât agentul care sugerează un prețul de listă rezonabil. Vânzătorii de multe ori nu realizează că prețul de listă, atunci când totul este îndepărtat, este destul de imaterial și lipsit de importanță. Prețul de listă este important numai în măsura în care ar putea atrage sau respinge un potențial cumpărător de acasă. Este prețul de vânzare și valoarea ulterioară evaluată care transporta mai multă greutate.
Greșeala nr. 1: stabilirea unei prețuri de vânzare cu privire la modul în care un vânzător dorește sau are nevoie
Cu câteva luni în urmă, în timp ce încheiam o prezentare cu privire la listarea FaceTime, un vânzător a întrebat de ce nu m-am deranjat să aflu cât de mult vroiau. Au spus că toți ceilalți agenți care le-au intervievat i-au întrebat această întrebare și nu am făcut-o. Erau confuzi.
Am răspuns sincer: "Nu contează cât doriți." Am putut spune prin ochii lor că am pierdut orice margine pe care ar fi putut-o avea la obținerea listei. Care era bine. Nu ascultau.
Nu conteaza cu adevarat cat de mult un vanzator crede ca el sau ea are nevoie pentru a ajunge acasa, deoarece preturile de vanzare nu se bazeaza pe nevoile si dorintele vanzatorilor.
Vânzătorii se conformează fie pieței, fie nu vinde o casă . Valoarea de piață este dictată de suma pe care un cumpărător este dispusă să o plătească și, în cazul în care cumpărătorul se bazează pe finanțare pentru a finaliza vânzarea, cât de mult apreciază că locuința merită. Ceea ce agenții speră sau vânzătorii doresc nu face nici o diferență în lumea reală.
Greseala # 2: stabilirea prețului de vânzare la prețul listat al vecinului tău
Oamenii tind să-și amintească prețul de vânzare al unei case atunci când a fost listat inițial mai mult decât prețul de vânzare la închidere. Semnul merge în curte, degetele zboară spre tastatură și casa online a vecinului tău se află în toată gloria cu mult mai mult decât orice ai sperat vreodată să primești. Cu toate acestea, prețul la care este listat casa și prețul pe care îl vinde în cele din urmă poate fi foarte diferit.
Pe o piață puternică a vânzătorului , casa ar putea vinde prețul de listă de mai sus. Pe piața unui cumpărător, casa ar putea să vândă sub valoarea de piață. Există și condiția casei de a lua în considerare, upgrade-urile sau lipsa acesteia, deficiențele descoperite în timpul unei inspecții la domiciliu - toate lucrurile care pot afecta prețul final de vânzare.
Notă: Singurul tip de vânzare comparabilă semnificativă este o casă vândută de dimensiune, configurație, condiție și locație similare.
De obicei, un evaluator va utiliza 3 vânzări comparabile la un nivel minim și preferă șase. Un vecin poate enumera o locuință pentru un milion de dolari și, dacă da, nu are nicio influență asupra valorii reale.
Greșeala # 3: stabilirea unui preț de vânzare pentru costurile medii pătrat-picior
În unele zone ale țării, casele de un singur nivel sunt mai de dorit decât casele cu două sau trei etaje și, deși imaginile pătrate ale acelor case ar putea fi identice, o casă de un singur nivel ar putea vinde la o înălțime mai mare pe metru pătrat cost .
În plus, o casă mai mică ar avea în mod obișnuit un cost mai mare pe un metru pătrat decât o locuință mai mare. Dacă toate casele din cartierul dvs. sunt de două etaje și se vând la un cost mediu pe un metru pătrat, este posibil să puteți ghici - estimați o valoare bazată pe costurile medii de patru metri pătrați, dar probabilitatea este că casele variază. Mijloacele piciorului pătrat sunt în general o orientare casuală.
Modul în care agenții imobiliari estimează un preț listat pentru vânzători
Uneori agenții imobiliari se vor întreba cât de mult au sugerat alți agenți și apoi acel agent va face ca prețul să apară ca o opțiune mai atractivă pentru vânzător. Nu alegeți un agent bazat pe cel mai mare preț de vânzare. Alegeți un agent pe baza integrității, cunoștințelor, experienței și capacității de a vă vinde casa fără prea multă dramă.
Agenții ar putea să vă ofere o gamă de prețuri de vânzare:
- Prețul pe care ar trebui să fie listat casa pe piață.
- Prețul de vânzare pe care un cumpărător îl va oferi.
- Prețul pe care un evaluator îl va folosi și pe care o bancă va împrumuta.
Este important să stabiliți un preț care să atragă un cumpărător pentru a vă vedea casa în persoană, ceea ce nu este neapărat prețul la care se va vinde. Alegerea prețului de vânzare corect ar trebui să se bazeze pe vânzările comparabile, mișcarea pieței și nimic altceva nu contează.
În cazul în care piața nu satisface așteptările vânzătorului, un vânzător ar putea dori să aștepte până când piața cade în linie.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.