Cum să faci bani prin investiții în imobiliare
Cele trei metode primare de a face bani din investiții imobiliare
Există trei moduri principale în care investitorii fac bani din proprietăți imobiliare:
- O creștere a valorii proprietății,
- Veniturile din încasări colectate prin închirierea proprietății către chiriași și
- Profiturile generate de activitatea de afaceri care depinde de imobil.
Pe scurt, asta este. Desigur, există întotdeauna alte modalități de a profita direct sau indirect de proprietăți imobiliare, cum ar fi învățarea de a se specializa în domenii mai ezoterice, cum ar fi certificatele de garanție fiscală, dar aceste trei elemente reprezintă o mare majoritate a veniturilor pasive și o avere finală au fost făcute în industria imobiliară. Învățând cum să profitați de acestea pentru propriul portofoliu, puteți adăuga o altă clasă de active la alocarea globală a activelor , sporind atât diversificarea, cât și, dacă este pusă în aplicare cu prudență, reducând riscul.
1. Efectuarea de bani de la o creștere în valoarea proprietății a investițiilor imobiliare
În primul rând, este important să înțelegeți că valorile proprietății nu cresc întotdeauna.
Acest lucru poate deveni dureros în perioadele de la sfârșitul anilor 1980 și începutul anilor 1990, iar colapsul imobiliar 2007-2009. De fapt, în multe cazuri, valorile de proprietate rareori au bătut inflația . De exemplu, dacă dețineți o piesă de imobiliare de 500.000 de dolari și inflația este de 3%, proprietatea ar putea să vândă pentru 515.000 $ (500.000 $ x 1.03%), dar nu sunteți mai bogat decât ați fost anul trecut.
Adică, puteți cumpăra aceeași cantitate de lapte, pâine, brânză, ulei, benzină și alte mărfuri (adevărat că brânza poate cădea în acest an și benzina în sus, dar nivelul de trai va rămâne aproximativ același). Motivul? Câștigul de 15.000 de dolari nu a fost real. Era nominală.
Acest lucru se întâmplă deoarece guvernul trebuie să creeze bani atunci când cheltuiește mai mult decât ia prin impozite. Toți ceilalți sunt egali, în timp, acest lucru duce la pierderea valorii dolarului și la obținerea unei valori mai mici decât în trecut.
Una dintre modalitățile prin care investitorii imobiliari savviți pot să facă bani în domeniul imobiliar este să profite de o situație care pare să se răspândească la fiecare câteva decenii: Atunci când rata inflației este proiectată să depășească rata actuală a datoriei pe termen lung , s-ar putea găsi persoane care doresc să joace prin achiziționarea de proprietăți, împrumutând bani pentru finanțarea achiziției și apoi așteptând creșterea inflației. În acest fel, ei pot achita ipotecile cu dolari care merită mult mai puțin. Acesta reprezintă un transfer de la deponenți la debitori. Ați văzut o mulțime de investitori imobiliari care au făcut bani în acest fel în anii 1970 și începutul anilor 1980, când inflația a început să scape de sub control, înainte ca Paul Volker să-și ia un 2x4 în spate și să-l aducă sub control ridicând drastic ratele dobânzilor .
Trucul este de a cumpăra atunci când ratele dobânzilor ajustate ciclic sunt atractive sau atunci când credeți că există un motiv anume că o anumită piesă de bunuri imobiliare va fi într-o zi în valoare mai mare decât rata actuală a plafonului indică faptul că ar trebui să fie. De exemplu, dezvoltatorii de proiecte imobiliare talentați se pot uita la proiectul potrivit, la momentul potrivit, la prețul potrivit și, în mod literal, creează viitorul venit din chirie pentru a susține o evaluare care altfel ar putea părea bogată în funcție de condițiile actuale deoarece înțeleg economia, factorii de piață și consumatorii. În vechea mea localitate, am privit un hotel vechi teribil pe o bucată mare de pământ transformat într-un centru comercial plin de viață, cu clădiri de birouri care pompău chirii considerabile pentru proprietar. Fără aceste fluxuri de trezorerie, prezentă sau valoarea actuală netă, esti speculat într-un anumit grad sau altul, indiferent de ceea ce îți spui, indiferent de băncile care îți aprobă împrumuturile și indiferent de societatea din jurul tău.
Veți avea nevoie de o inflație substanțială în moneda nominală (dacă utilizați datoria pentru a finanța achiziția) pentru a vă salva sau pentru un eveniment de probabilitate scăzută care să se desfășoare în favoarea dumneavoastră.
2. Efectuarea de bani din veniturile din chirii generate de investițiile imobiliare
Efectuarea de bani de la colectarea chiriilor este atât de simplă încât fiecare șase ani care a jucat vreodată un joc de Monopoly înțelege la nivel visceral cum funcționează elementele de bază. Dacă dețineți o casă, un bloc de locuințe, o clădire de birouri, un hotel sau orice altă investiție imobiliară , puteți percepe o chirie în schimbul unei permise de utilizare a proprietății sau a unei facilități. Desigur, simplu și ușor nu sunt același lucru. Dacă dețineți clădiri de locuințe sau case de închiriat, s-ar putea să vă aflați în legătură cu totul, de la toalete sparte până la chiriași care au operat laboratoare de metode. Dacă dețineți mall-uri sau clădiri de birouri, ar putea fi necesar să vă ocupați de o afacere care a fost închiriată de la dvs. în faliment. Dacă dețineți depozite industriale, s-ar putea să vă confruntați cu investigații de mediu pentru acțiunile chiriașilor care au folosit proprietatea dvs. Dacă dețineți unități de stocare, furtul ar putea fi o preocupare. Investițiile imobiliare nu sunt tipul pe care îl puteți telefona și așteptați ca totul să meargă bine.
Vestea bună este că există instrumente disponibile care fac mai ușor comparațiile între investițiile imobiliare potențiale. Unul dintre acestea, care va deveni neprețuit pentru dvs. în căutarea de a face bani din proprietățile imobiliare, este un raport financiar special numit rata maximă, care este scurtă pentru "rata de capitalizare". Dacă o proprietate câștigă 100.000 $ pe an și vinde pentru 1.000.000 de dolari, veți împărți câștigurile (100.000 $) cu prețul (1.000.000 $) și veți obține 0.1 sau 10%. Aceasta înseamnă că rata maximă a proprietății este de 10% sau că veți câștiga un procent de 10% din investiția dvs. dacă ați plătit integral imobilul în numerar și nici o datorie.
Așa cum un stoc este, în cele din urmă, valorează valoarea actuală netă a fluxurilor sale de numerar actualizate, un imobil este final care merită o combinație de 1.) utilitatea pe care o generează pentru proprietarul său și 2.) fluxurile de trezorerie nete actuale pe care le generează în raport cu prețul care a fost plătit pentru investiție. Veniturile din încasări pot fi o marjă de siguranță care vă protejează în timpul prăbușirilor. Anumite tipuri de investiții imobiliare sunt mai potrivite în acest scop. Pentru a ne întoarce la discuția noastră anterioară cu privire la provocările de a câștiga bani din proprietăți imobiliare, clădirile de birouri, pentru a oferi o ilustrație, de obicei implică contracte de închiriere pe termen lung. Cumpărați unul la prețul potrivit, la momentul potrivit și cu profilul corect de chiriaș și de leasing și puteți naviga prin prăbușirea unui imobil care colectează cecuri de închiriere peste medie, pe care companiile de leasing din partea dvs. trebuie să le ofere încă (datorită contract de închiriere pe care l-au semnat), chiar și atunci când ratele mai mici sunt disponibile în altă parte. Goliți-o, însă, și ați putea fi blocați în sub-par retururi mult timp după ce piața sa recuperat.
3. Efectuarea de bani din operațiunile de afaceri imobiliare
Modul final de a face bani din investiții imobiliare implică servicii speciale și activități comerciale. Dacă dețineți un hotel, ați putea vinde filme la cerere oaspeților dvs. Dacă dețineți o clădire de birouri, puteți face bani de la automatele de vânzare și de la garajele de parcare. Dacă dețineți o mașină de spălat, puteți face bani de la aspiratoarele controlate cu timp. Aceste tipuri de investiții necesită aproape întotdeauna cunoștințe de sub-specialitate; de exemplu, există bărbați și femei care își petrec întreaga carieră specializată în proiectarea, construirea, deținerea și operarea spălărilor de mașini. Pentru cei care se ridică la vârful câmpului lor și înțeleg complexitatea unei anumite piețe, posibilitatea de a face bani poate fi nesfârșită.
Mai multe despre a face bani în domeniul imobiliar
Pentru mai multe informații despre cum să câștigați bani în domeniul imobiliar, citiți Ghidul complet al începătorilor privind investițiile imobiliare .