Investiția pentru începători

Cum să investească în domeniul imobiliar

Investiția în domeniul imobiliar este una dintre cele mai vechi forme de investiții, fiind în jur de la începuturile civilizației umane. Înaintea piețelor bursiere moderne, proprietatea imobiliară este una dintre cele cinci clase de active de bază pe care fiecare investitor ar trebui să le aibă în vedere în mod serios să-și adauge portofoliul pentru fluxurile de numerar, lichiditate, profitabilitate, taxe și diversificarea oferite. În acest ghid introductiv, vă vom îndrepta spre elementele de bază ale investițiilor imobiliare și vom discuta despre diferitele modalități prin care ați putea achiziționa sau să vă asumați dreptul de proprietate asupra investițiilor imobiliare.

În primul rând, să începem cu elementele de bază: Ce este investiția imobiliară?

Ce este investiția în imobiliare?

Investițiile imobiliare reprezintă o categorie largă de activități operaționale, de investiții și financiare axate pe obținerea de bani din proprietăți corporale sau fluxuri de trezorerie într-un fel legat de o proprietate corporală.

Există patru modalități principale de a face bani în domeniul imobiliar:

1. Aprecierea imobiliară : Atunci când proprietatea crește în valoare. Acest lucru se poate datora unei schimbări pe piața imobiliară care mărește cererea de proprietate în zona dvs. S-ar putea să fie datorată upgrade-urilor pe care le-ați pus în investiția dvs. în imobiliare, pentru a le face mai atractive pentru potențialii cumpărători sau chiriași. Aprecierea imobilului este un joc dificil, totuși.
2. Venituri din fluxul de numerar (chirie) : Acest tip de investiții imobiliare se concentrează pe cumpărarea unei proprietăți imobiliare, cum ar fi o clădire de apartamente, și o exploatare astfel încât să colectați un flux de numerar din chirie. Veniturile din fluxul de numerar pot fi generate din blocuri de apartamente, clădiri de birouri, case de închiriere și multe altele.
3. Venituri din investiții imobiliare : Acesta este venitul generat de brokeri și alți specialiști din industrie care fac bani prin intermediul comisioanelor de la cumpărarea și vânzarea de proprietăți. Acesta include, de asemenea, companii de administrare a imobilelor care păstrează un procent din chirii în schimbul executării operațiunilor zilnice ale unei proprietăți.

1. Contul de investiții imobiliare auxiliare : Pentru unele investiții imobiliare, aceasta poate fi o sursă imensă de profit. Veniturile din investiții imobiliare auxiliare includ lucruri cum ar fi automatele în clădirile de birouri sau spațiile de spălat în apartamente cu preț redus. De fapt, ele servesc ca mini-întreprinderi într-o investiție imobiliară mai mare, permițându-vă să câștigați bani dintr-o colecție semi-captivă de clienți.

Cea mai pură formă de investiție imobiliară este cea a fluxului de numerar din chirii, nu de apreciere . Investițiile imobiliare au loc atunci când investitorul, cunoscut și ca proprietar, dobândește o proprietate imobiliară, fie că este vorba despre o fermă agricolă brută, o pământ cu o casă pe ea, un teren cu o clădire de birouri pe ea, un teren cu un antrepozit industrial, sau un apartament.

El sau ea găsește apoi cineva care dorește să folosească această proprietate, cunoscută ca un chiriaș , și încheie un acord. Locatarului i se permite accesul la imobil, utilizarea acestuia în anumite condiții, pentru o anumită perioadă de timp și cu anumite restricții - dintre care unele sunt prevăzute în legea federală, statală și locală, iar altele sunt convenite în contractul de închiriere sau în contractul de închiriere . În schimb, chiriașul plătește pentru capacitatea de a utiliza imobilul. Plata pe care o trimite proprietarului este cunoscută sub denumirea de "chirie".

Pentru mulți investitori, veniturile din chirii din investiții imobiliare au un avantaj psihologic imens față de dividende și dobânzi din investițiile în acțiuni și obligațiuni . Aceștia pot conduce proprietatea, o văd și o pot atinge cu mâinile. Ei pot picta culoarea lor preferată sau pot angaja un arhitect și o companie de construcții care să o modifice. Ei își pot folosi abilitățile de negociere pentru a determina rata de închiriere, permițând unui operator bun să genereze rate mai mari de capitalizare sau "rate de plafonare".

Din când în când, investitorii imobiliari devin la fel de greșiți ca și investitorii de acțiuni în timpul bulelor de pe piața de capital, insistând că ratele de capitalizare nu contează. Nu cădeți pentru asta. Dacă sunteți în măsură să prețați în mod corespunzător ratele de închiriere, ar trebui să vă bucurați de o rată satisfăcătoare de rentabilitate a capitalului dvs., după contabilizarea costului proprietății, inclusiv rezerve rezonabile de amortizare , impozite pe proprietate și venituri, întreținere, asigurări și alte cheltuieli conexe. În plus, trebuie să măsurați timpul necesar pentru a face față investiției, deoarece timpul dvs. este cel mai valoros activ pe care îl aveți - este motivul pentru care venitul pasiv este atât de prețuit de investitori. (Odată ce exploatațiile dvs. sunt suficient de mari, puteți stabili sau închiria o companie de administrare a proprietății imobiliare pentru a gestiona operațiunile zilnice ale portofoliului dvs. imobiliar în schimbul unui procent din venitul din chirie, transformând investițiile imobiliare care au fost gestionate în mod activ în investiții pasive.)

Care sunt unele dintre cele mai populare moduri de a începe o investiție în imobil?

Există o multitudine de tipuri diferite de investiții imobiliare pe care o persoană le poate lua în considerare pentru portofoliul său.

Este mai ușor de gândit în ceea ce privește categoriile majore în care se încadrează investițiile imobiliare pe baza avantajelor și dezavantajelor unice, a caracteristicilor economice și a ciclurilor de închiriere, a condițiilor obișnuite de închiriere și a practicilor de brokeraj a tipului de proprietate. Proprietățile imobiliare sunt clasificate în mod obișnuit într-unul din următoarele grupuri:

• Investiții imobiliare rezidențiale - Acestea sunt proprietăți care implică investiții în imobiliare legate de case sau apartamente în care trăiesc indivizi sau familii. Uneori, investițiile imobiliare de acest tip au o componentă de servicii, cum ar fi facilități de viață asistată pentru persoanele în vârstă sau clădiri cu servicii complete pentru chiriașii care doresc o experiență de lux. De obicei, contractele de leasing se desfășoară timp de 12 luni, dau sau iau șase luni pe ambele părți, ceea ce duce la o ajustare mult mai rapidă a condițiilor pieței decât la alte tipuri de investiții imobiliare.
• Investiții imobiliare comerciale - Investițiile imobiliare comerciale constau în mare parte din clădiri de birouri. Aceste contracte de leasing pot fi blocate de mai mulți ani, ducând la o sabie cu două tăișuri. Atunci când o investiție imobiliară comercială este închiriată în întregime cu chiriașii pe termen lung care au acceptat rate de leasing la prețuri bogate, fluxul de numerar continuă, chiar dacă rata de închiriere pe proprietăți comparabile scade (cu condiția ca chiriașul să nu cadă în faliment). Pe de altă parte, contrariul este adevărat - puteți afla că câștigați rate de închiriere semnificativ mai mici decât cele de pe o clădire de birouri deoarece ați semnat contracte de închiriere pe termen lung înainte de majorarea ratelor de leasing.

• Investiții imobiliare industriale - Proprietățile care intră sub umbrela industrială imobiliară pot include depozite și centre de distribuție, unități de depozitare, instalații de producție și instalații de asamblare.
• Investiții imobiliare cu amănuntul - Unii investitori doresc să dețină proprietăți cum ar fi centre comerciale, mall-uri de tip strip sau mall-uri tradiționale. Chiriașii pot include magazine de vânzare cu amănuntul, saloane de coafură, restaurante și întreprinderi similare. În unele cazuri, ratele de închiriere includ un procentaj din vânzările cu amănuntul ale unui magazin pentru a crea un stimulent pentru proprietar de a face tot atât de mult ca el, ea sau poate pentru a face proprietatea cu amănuntul atractivă pentru cumpărători.
• Investiții imobiliare cu destinație mixtă - Aceasta este o categorie cuprinzătoare pentru momentul în care un investitor dezvoltă sau achiziționează o proprietate care include mai multe tipuri de investiții imobiliare menționate mai sus. De exemplu, puteți construi o clădire cu mai multe etaje, care are magazine și restaurante la parter, spațiu de birouri în următoarele câteva etaje și apartamente rezidențiale la etajele rămase.

De asemenea, vă puteți implica pe partea de creditare a investițiilor imobiliare prin:

• Deținerea unei bănci care subscrie ipotecile și împrumuturile imobiliare comerciale. Aceasta poate include și proprietatea publică a stocurilor . Atunci când un investitor instituțional sau individual analizează stocurile unei bănci, se plătește să se acorde atenție expunerii imobile a împrumuturilor bancare.
• Împrumuturile ipotecare private pentru persoane fizice, adesea la rate mai mari ale dobânzii, pentru a vă compensa riscul suplimentar, inclusiv pentru o ofertă de leasing propriu-zis.
• Investiți în titluri de tip mezanin, care vă permit să împrumutați bani unui proiect imobiliar pe care îl puteți apoi transforma în proprietate, dacă nu este rambursat. Acestea sunt uneori utilizate în dezvoltarea de francize hoteliere.

Există sub-specialități ale investițiilor imobiliare, inclusiv:

• Închiriați un spațiu, astfel încât să aveți un capital mic legat de acesta, îmbunătățind-o, apoi sub-închiriați același spațiu altora pentru rate mult mai mari, generând profituri incredibile asupra capitalului. Un exemplu este o afacere flexibilă de birou flexibil într-un oraș important în care lucrătorii mai mici sau mobili pot cumpăra timp de birou sau pot închiria birouri specifice.
• Obținerea de certificate de garanție fiscală. Acestea reprezintă o zonă esoterică a investițiilor imobiliare și nu sunt potrivite pentru investitori care nu au experiență sau care nu au experiență, dar care - în condițiile potrivite, la momentul potrivit și cu tipul potrivit de persoană - generează venituri mari pentru a compensa durerile de cap și riscurile implicate.

Trusturi de investiții imobiliare (REIT)

Pe lângă toate acestea, puteți investi efectiv în imobiliare prin ceva cunoscut sub numele de trust de investiții imobiliare sau REIT. Un investitor poate cumpăra REIT-uri printr-un cont de brokeraj , Roth IRA sau alt cont de custodie de un fel. REIT-urile sunt unice, deoarece structura fiscală în care sunt operate este creată înapoi în timpul administrației Eisenhower pentru a încuraja investitorii mai mici să investească în proiecte imobiliare pe care altfel nu le-ar fi putut permite, cum ar fi construirea de centre comerciale sau hoteluri. Corporațiile care au optat pentru tratamentul REIT nu plătesc niciun impozit federal asupra veniturilor corporative, atâta timp cât respectă câteva reguli, inclusiv cerința de a distribui dividendelor 90% sau mai mult acționarilor.

Un dezavantaj al investiției în REIT este că, spre deosebire de acțiunile comune, dividendele plătite nu sunt "dividende calificate", ceea ce înseamnă că proprietarul nu poate beneficia de cotele reduse de impozitare disponibile pentru majoritatea dividendelor. În schimb, dividendele de la trusturile de investiții imobiliare sunt impozitate la rata personală a investitorului. Pe de altă parte, IRS a decis ulterior că dividendele REIT generate în cadrul unui adăpost fiscal, cum ar fi un Rollover IRA, nu sunt în mare parte supuse impozitului pe venit neafiliat, astfel încât să fiți capabil să le țineți într-un cont de pensionare fără prea multă îngrijorare de complexitatea fiscală , spre deosebire de un parteneriat limitat .

(Dacă sunteți interesat să aflați mai multe despre aceste valori mobiliare unice, începeți să verificați investițiile imobiliare prin intermediul REIT-urilor , care acoperă lichiditatea REIT, capitalul propriu, cum să utilizați REIT-urile pentru avantajul dvs. de investiții imobiliare și multe altele).

Investiții în imobiliare prin intermediul proprietății imobiliare

Pentru toate opțiunile de investiții imobiliare disponibile investitorilor, persoana obișnuită va primi prima experiență de proprietate imobiliară în mod tradițional: prin cumpărarea unei locuințe.

Nu am văzut niciodată achiziția unei case în același mod în care majoritatea societății nu o face. În schimb, prefer să mă gândesc la reședința primară a unei persoane ca un amestec de evaluare utilă și financiară personală și nu neapărat o investiție. Pentru a fi mai direct, o casă nu este o investiție în același mod în care se află o clădire de apartamente. În cel mai bun caz și în cele mai ideale condiții, strategia cea mai sigură este să vă gândiți la o casă ca la un tip de cont de economii forțate care vă oferă o mulțime de uz personal și de bucurie în timp ce locuiți în ea.

Pe de altă parte, pe măsură ce vă apropiați de pensionare, dacă luați o imagine holistică a bogăției personale, dreptul de proprietate asupra unei case (fără datorii împotriva acesteia) este una dintre cele mai bune investiții pe care o poate face o persoană. Nu numai că capitalul propriu poate fi valorificat prin utilizarea anumitor tranzacții, inclusiv ipotecile inverse, dar fluxul de numerar economisit din lipsa de chirie are, în general, rezultate în economii nete - componenta de profit pe care ar fi trebuit să o primească în mod eficient în proprietarul casei buzunar. Acest efect este atât de puternic încât chiar și în anii 1920 economiștii încearcă să găsească o modalitate prin care guvernul federal să impoziteze economiile de numerar pentru închirierea proprietarilor fără datorii, considerând-o o sursă de venit.

Acesta este un alt tip de investiție, deși - ceva cunoscut sub numele de "investiție strategică". Dacă economia s-ar prăbuși, atâta timp cât ați putea plăti taxele de proprietate și întreținerea de bază, nimeni nu v-ar putea evacua de acasă. Chiar dacă trebuia să-ți crești propria mâncare într-o grădină, acolo este un nivel de siguranță personală care contează. Există momente în care randamentele financiare sunt secundare altor considerente mai practice. Indiferent ce faceți, însă, nu vă sacrificați lichiditatea pentru a încerca să construiți prea rapid investiții în investițiile imobiliare, deoarece acest lucru poate duce la dezastru (inclusiv faliment).

Dacă economisiți pentru a achiziționa o casă, una dintre greșelile mari pe care le văd este că noii investitori pun banii pe piața bursieră, fie prin intermediul unor acțiuni individuale, fie prin fonduri index . Dacă aveți vreo șansă de a vă atinge banii în decurs de cinci ani sau mai puțin, nu aveți nicio afacere care să fie aproape de bursa de valori. În schimb, ar trebui să urmați un mandat de investiții cunoscut sub numele de conservarea capitalului . Iată cele mai bune locuri pentru a investi bani pe care îl economisiți pentru o plată în avans .

Care este mai bine - Investiții imobiliare sau investiții în stocuri?

Una dintre cele mai frecvente întrebări pe care le întâlnesc este implicarea relativă a atractivității investițiilor în acțiuni față de investițiile în imobiliare . Versiunea scurtă este că este oarecum asemănătoare cu compararea înghețatei de vanilie și ciocolată. Ele sunt diferite și, pe măsură ce crește valoarea dvs. netă, s-ar putea să găsiți că ambele au un rol important în portofoliul dvs. global. Personalitatea dvs. va informa, de asemenea, decizia dvs., deoarece unii oameni sunt orientați mai mult temperamental spre proprietatea asupra stocurilor sau, respectiv, pentru proprietatea imobiliară.

Riscurile investiției imobiliare

Un procent substanțial din veniturile imobiliare este generat datorită folosirii efectului de levier. O proprietate imobiliară este achiziționată cu un procentaj din capitalurile proprii, restul fiind finanțat cu datorii. Acest lucru are ca rezultat randamente mai mari ale capitalului propriu pentru investitorul imobiliar; dar dacă lucrurile merg prost, aceasta poate duce la ruina mult mai rapid decât un portofoliu de acțiuni comune plătite integral. (Asta este adevărat chiar dacă acesta a scăzut cu 90% într-un scenariu al unei Depresiuni Mari, deoarece nimeni nu te-ar putea obliga să lichidezi).

De aceea, cei mai conservatori investitori imobiliari insistă asupra unui raport de 50% datorie / capital propriu sau, în cazuri extreme, a 100% structuri de capital propriu, care pot produce încă beneficii bune dacă activele imobiliare au fost selectate cu înțelepciune. Miliardarul Charlie Munger vorbește despre un prieten de-al lui înainte de colapsul imobiliar 2007-2009. Acest prieten, un proprietar foarte bogat în California, sa uitat în jur la evaluările ridicate ale proprietăților sale și și-a spus: "Sunt mai bogat decât am fi avut vreodată nevoie să fiu. Nu există niciun motiv pentru mine să-mi asum riscuri de dragul mai multor .“ Acest prieten a vândut multe dintre proprietățile sale și a folosit veniturile pentru a-și plăti datoria pe celelalte, pe care le-a considerat cele mai atractive. Ca rezultat, când economia sa prăbușit, piețele imobiliare erau în criză, oamenii își pierduseră proprietățile de a-și închide situația, iar stocurile bancare se prăbușeau - nu trebuia să-și facă griji în legătură cu vreunul din ele. Chiar și în condițiile în care chiriile au scăzut din cauza dificultăților financiare ale chiriașilor, totul era încă în numerar excedentar și era înarmat cu fonduri care continuau să se refacă, lăsându-l să profite de cumpărarea bunurilor pe care toți ceilalți erau forțați să le vândă.

Nu mai încerca să te îmbogățești atât de repede și mulțumește-te să faci așa cum trebuie. Veți avea mult mai puțin stres în viața dvs. și poate fi foarte distractiv.

Unele gânduri finale privind investițiile imobiliare

Desigur, acesta este doar începutul călătoriei voastre către înțelegerea subiectului, deoarece am zgâriat abia suprafața. Investițiile imobiliare necesită ani de practică, experiență și expunere pentru a aprecia cu adevărat, înțelege și stăpâni.