Beneficiile Proprietății Proprietății fără Hassle
Investițiile în investiții imobiliare, sau REIT-urile, pot fi o modalitate convenabilă pentru investitorul mediu de a profita fără complicația achiziției directe de proprietăți. Acesta este motivul pentru care am inclus acest eseu cuprinzător în Ghidul nostru pentru începători privind investițiile imobiliare .
Înainte de 1960, numai persoanele și corporațiile bogate aveau resursele financiare necesare pentru a investi în proiecte imobiliare semnificative, cum ar fi mall-uri, parcuri corporative și centre de sănătate. Ca răspuns, Congresul a adoptat Legea privind investițiile imobiliare din 1960. Legislația a scutit aceste societăți cu scop special de impozitul pe profit, dacă s-ar fi îndeplinit anumite criterii. S-a sperat că stimulentele financiare ar determina investitorii să-și pună împreună resursele pentru a forma societăți cu active imobile semnificative, oferind aceleași oportunități pentru americanul mediu ca cele disponibile pentru elită. Trei ani mai tarziu, sa format primul REIT.
Legislația originală a avut însă unele dezavantaje semnificative prin faptul că a solicitat directorilor însărcinați cu afacerea să angajeze terți pentru a oferi servicii de management și de leasing de proprietăți. Aceste restricții au fost ridicate în Legea privind reforma fiscală din 1986. Treisprezece ani mai târziu, în 1999, a fost adoptat Legea privind modernizarea REIT.
Legea permite societăților REIT să formeze filiale fiscale pentru a oferi servicii specializate chiriașilor care, în mod normal, nu intră în domeniul investițiilor imobiliare. Deși legea are încă unele limitări cu privire la tipurile de servicii care pot fi oferite, se așteaptă ca calitatea serviciilor la proprietățile gestionate de REIT să se îmbunătățească în mod semnificativ ca rezultat al trecerii sale.
Cerințe pentru starea REIT
Potrivit lui Ralph Block în Investiție în REIT: Trusturi de investiții imobiliare, fiecare REIT trebuie să treacă anual aceste patru teste pentru a-și menține statutul fiscal special:
- "REIT trebuie să distribuie cel puțin 90% din venitul său impozabil anual, excluzând câștigurile de capital , ca dividende către acționarii săi.
- REIT trebuie să aibă cel puțin 75% din activele sale investite în imobiliare, credite ipotecare , acțiuni în alte REIT-uri, numerar sau titluri de stat.
- REIT trebuie să obțină cel puțin 75% din venitul său brut din chirii, interesele ipotecare sau câștigurile din vânzarea de bunuri imobile. Cel puțin 95% trebuie să provină din aceste surse, împreună cu dividende, dobânzi și câștiguri din vânzările de valori mobiliare.
- REIT trebuie să aibă cel puțin 100 de acționari și trebuie să aibă mai puțin de 50% din acțiunile rămase concentrate în mâinile a cinci sau mai puțini acționari. "
Pe lângă prevenirea dublei impuneri, REIT oferă numeroase alte beneficii care includ:
Management profesional
În cele mai multe cazuri, investitorul care cumpără o proprietate de închiriere este lăsat pe propriile sale dispozitive. REIT-urile permit investitorului să aibă proprietățile gestionate de o echipă profesională imobiliară care cunoaște industria, înțelege afacerea și poate profita de oportunități datorită capacității sale de a mobiliza fonduri de pe piețele de capital. Beneficiile nu se limitează la competența financiară a echipei de management. Proprietarii REIT-urilor nu vor primi apeluri telefonice la ora trei dimineața pentru a repara o toaletă care se deplasează.
Limitarea riscului personal
REIT-urile pot limita în mod semnificativ riscul personal. Cum? Dacă un investitor dorește să achiziționeze proprietăți imobiliare, probabil că va prelua datoria prin împrumutarea de bani de la prieteni, familie sau o bancă.
Adesea, el va trebui să garanteze personal fondurile. Acest lucru îl poate lăsa expus unei răspunderi potențial devastatoare în cazul în care proiectul nu reușește. Alternativa este de a veni cu sume semnificative de capital prin realocarea altor active, cum ar fi acțiuni, obligațiuni, fonduri mutuale și polițe de asigurare de viață. Nici o alternativă nu ar putea fi ideală.
Achiziționarea unui REIT, pe de altă parte, se poate face doar cu câteva sute de dolari, deoarece prețurile acțiunilor sunt adesea la fel de scăzute, dacă nu mai mici, decât acțiunile. Un investitor care dorește să investească 3.000 de dolari în domeniul imobiliar va obține aceleași recompense pe o bază pro-evaluată ca și cei care vor să investească 100.000 de dolari; în trecut, pur și simplu nu a fost posibil să se obțină acest tip de diversificare în clasa de active imobiliare fără a se lua parteneri sau a se utiliza pârghie.
Lichiditate
Spre deosebire de proprietatea directă, REIT oferă cotații de lichiditate și zilnic. Multi investitori gresesc acest lucru pentru un risc crescut. După ce investitorul mediu imobiliar a achiziționat o casă, un bloc de locuințe sau o unitate de depozitare, el devine în primul rând interesat de viitoarele perspective de venituri din chirii, nu de valoarea potențială de vânzare a bunului dacă îl readuce pe piață. Într-adevăr, dacă investitorul deține proprietatea timp de douăzeci de ani, este probabil să fi trăit prin brumă și busturi semnificative în ciclul imobiliare. În cele mai multe cazuri, este sigur să se presupună că, din cauza lipsei valorii zilnice de revânzare, investitorul nu a oprit niciodată să considere că proprietatea imobiliară fluctuează la fel ca orice stoc comun (deși într-un grad mult mai mic). , lipsa prețului citat este greșită pentru stabilitate. Așa cum a spus Benjamin Graham în ediția din 1970 a lui The Intelligent Investor :
"Atunci [în timpul Marii Depresiuni ] a existat un avantaj psihologic în proprietatea intereselor de afaceri care nu aveau o piață cotată. De exemplu, persoanele care au deținut ipoteci ipotecare pe proprietăți imobiliare care au continuat să plătească dobânzi au putut să-și spună că investițiile lor și-au păstrat întreaga valoare, fără să existe cotațiile de piață care să indice altfel. Pe de altă parte, multe obligațiuni corporative listate , de o calitate și o mai bună forță de bază, au suferit contracții severe în cotațiile lor de piață, ceea ce le-a făcut pe proprietarii lor să creadă că au crescut în mod evident mai săraci. În realitate, proprietarii au fost mai buni cu titlurile cotate, în ciuda prețurilor scăzute ale acestora. Pentru că, dacă ar fi vrut sau ar fi fost obligați, ar fi putut cel puțin să vândă problemele - eventual să le schimbe pentru chilipiri și mai bune. Sau ar putea la fel de logic să fi ignorat acțiunea pieței ca fiind temporară și practic lipsită de sens. Dar este o înșelăciune de sine pentru a vă spune că nu ați suferit o scădere a valorii doar pentru că valorile mobiliare nu au nicio piață cotată. "
Cu alte cuvinte, în ciuda faptului că prețul cotat al REIT poate fluctua zilnic, realitatea economică a investiției imobiliare directe nu este diferită. În esență, este ca și cum proprietarul unei REIT pur și simplu nu a preluat lucrarea și a examina prețul oferit de dl. Market. Cu un pas mai departe, acest dezavantaj perceput este de fapt unul dintre avantajele deținerii REIT-urilor. Spre deosebire de exploatațiile imobiliare directe, ele sunt un activ lichid care poate fi vândut destul de repede pentru a strânge bani sau pentru a profita de alte oportunități de investiții.
Instrumente excelente pentru pensionare sau venituri pentru cheltuieli de viață
O parte semnificativă a profitului atribuit investițiilor în REIT se datorează dividendelor mari în numerar . Deoarece distribuțiile de dividende de acest fel sunt impozitate pe baza ratelor impozitului pe venitul personal, care au fost în mod tradițional de 39,8% (datorită reducerilor fiscale ale Bush, această rată a fost redusă la 35%), unchiul Sam poate să ia o bucată semnificativă din profiturile tale. O modalitate de a contracara acest lucru este să vă țineți investițiile imobiliare în IRA sau în alte conturi de pensii. Decenii de compunere fără impozite pot avea ca rezultat sute de mii de dolari mai mult în economiile la pensie.
REIT-urile sunt, de asemenea, potrivite în mod special pentru portofoliile de pensionare, deoarece dividendul în numerar nu numai că oferă venituri pe care să le poată trăi, ci stabilește un etaj fictiv la prețul acțiunilor. Într-o scădere liberă a pieței, de exemplu, randamentul dividendelor va deveni, în cele din urmă, suficient de atractiv pentru a împiedica vinderea ulterioară (presupunând că afacerea fundamentală nu este în pericol.) Acest lucru poate duce la o mai mare stabilitate în momentele de criză a pieței.
Termenul de capital REIT se referă la o entitate corporatistă care se ocupă cu achiziția, administrarea, construcția, renovarea și vânzarea de bunuri imobiliare. Acest tip de trust de investiții imobiliare oferă cel mai mare potențial de recompensă și, ca atare, tinde să fie favorizat de managerii de bani profesioniști . Equity REIT funcționează adesea într-o anumită zonă de expertiză. Câteva exemple includ:
- Rezidențiale REIT
- Retail REIT-uri
- REIT-uri de birouri și industriale
- Servicii medicale REIT
- REIT-urile cu auto-depozitare
- Hoteluri și stațiuni REIT
Rezidențiale REIT
Acest tip de REIT este specializat în clădiri de apartamente și / sau alte proprietăți rezidențiale închiriate persoanelor fizice. Cel mai mare pericol pentru REIT-urile rezidentiale este supraconstruirea intr-o anumita zona geografica in timpul unui mediu economic in declin . În astfel de cazuri în care aprovizionarea crește odată cu scăderea cererii, echipa de management este obligată să reducă chiriile pentru a menține ratele de ocupare stabile.
Un exemplu de rezidențial REIT: Comunitățile din Avalon Bay
Potrivit Reuters, Avalon Bay Communities (AVB), cunoscuta pentru comunitatile de apartamente de lux ", este un trust de investitii imobiliare care se concentreaza pe dezvoltarea, reamenajarea, achizitionarea, detinerea si exploatarea comunitatilor de apartamente pe pietele mari de bariera la intrare Statele Unite. La data de 27 februarie 2004, compania deținea sau deținea un interes de proprietate directă sau indirectă în 131 de comunități de locuințe care conțin 38504 de locuințe în 10 state și în Districtul Columbia, din care două comunități care conțineau 1.089 de case de apartamente au fost în reconstrucție. În plus, la acea dată, AvalonBay deținea sau deținea un interes de proprietate directă sau indirectă în 11 comunități aflate în construcție, care ar trebui să conțină un total de 3.393 de locuințe de apartamente atunci când au fost finalizate. De asemenea, deținea un interes de proprietate directă sau indirectă pentru drepturile de a dezvolta încă 40 de comunități care, dacă s-au dezvoltat în modul așteptat, vor conține aproximativ 10.070 apartamente.
Retail REIT-uri
Există o serie de specialități în domeniul REIT-urilor cu amănuntul, inclusiv mall-uri și centre comerciale. Beneficiul special pentru primul este că costurile de construcție sunt semnificative; măsurată în zeci sau sute de milioane de dolari. Acest cost ridicat al barierelor de intrare ajută la menținerea sub control a expansiunii, ceea ce face ca oferta excesivă să aibă o preocupare mai mică.
Un exemplu de Retail REIT: Regency Realty Corp.
"Regency Centers Corporation este un trust de investiții imobiliare care deține și operează centre comerciale comerciale ancorate în Statele Unite. La 31 decembrie 2003, portofoliul de investiții imobiliare al Companiei a inclus 265 de centre comerciale în 22 de state, cu 30,3 milioane de metri pătrați din suprafața totală de leasing (GLA) și a fost închiriat în proporție de 92,2%. Din punct de vedere geografic, 19,6% din GLA se află în Florida, 19,5% în California, 16,8% în Texas, 6,6% în Georgia, 6,3% în Ohio și 31,2% în alte 17 state. Regency deține și operează centrele sale comerciale prin parteneriatul său operațional, Regency Centers, LP (RCLP), în care Compania deține 98% din unitățile de parteneriat operațional. Activitățile de operare, de investiții și de finanțare ale Regency sunt, în general, efectuate de RCLP "
REIT-uri de birouri și industriale
Sectorul de birouri al pieței de investiții imobiliare a fost, din punct de vedere istoric, cel mai mare. Principalul dezavantaj este faptul că chiriile de birouri au, în mod normal, termeni de închiriere mult mai lungi, ceea ce înseamnă că, în momente de scădere a chiriei și de ocupare mai redusă, acei locatari care semnează contracte de leasing vor avea rate mai mici, mai puțin profitabile, blocate de mulți ani. Aceasta poate fi, de asemenea, o binecuvântare, totuși, dacă o proprietate este umplută în timpul unei perioade de aprovizionare scurtă și a unei cereri ridicate. Birourile REIT sunt, după cum se poate imagina, foarte ciclice. REIT-urile industriale, pe de altă parte, au tendința de a genera fluxuri de numerar stabile și previzibile, datorită ratelor ridicate de reînnoire a contractelor de leasing și a cerințelor minime de cheltuieli de capital și de întreținere.
Un exemplu de Office și industrial REIT: Trust CenterPoint Properties
"CenterPoint Properties Trust este un trust de investiții imobiliare care deține și operează în principal depozite și alte proprietăți industriale în zona metropolitană Chicago, Illinois. CenterPoint încearcă să creeze valoare a acțiunilor prin gestionarea, investițiile, dezvoltarea și redezvoltarea depozitelor, a distribuției, a producției ușoare, a transportului aerian și a infrastructurilor feroviare bazate pe client. Compania dezvoltă, de asemenea, parcuri industriale multifuncționale care sunt amplasate strategic lângă autostrăzi, aeroporturi și căi ferate. La 31 decembrie 2003, portofoliul de investiții al companiei de depozitare de exploatare și alte proprietăți industriale a constat din 187 proprietăți, în valoare totală de aproximativ 34,4 milioane de metri pătrați, cu o bază diversă de aproximativ 284 chiriași angajați într-o varietate de întreprinderi. La data de 31 decembrie 2003, CenterPoint a acumulat controlul asupra unui portofoliu de terenuri de peste 3000 de hectare, pe care pot fi dezvoltate 50,1 milioane de metri pătrați de depozit și alte proprietăți industriale. "- Reuters Business Summary
Îngrijire medicală REITs
Asistența medicală REIT-urile construiește, achiziționează și închiriază clădiri de specialitate, cum ar fi spitale, case de îngrijire medicală, clădiri medicale și spații de asistare-viață. Acest sector REIT este destul de imunitar față de recesiune , deși depinde în mare măsură de sănătatea financiară a locatarului, care, la rândul său, se bazează pe rambursările medicale furnizate de guvernul SUA. Schimbarea federală în politica de sănătate ar avea în mod evident un efect semnificativ asupra REIT-urilor din domeniul sănătății.
Un exemplu de îngrijire medicală REIT: Health Care REIT, Inc.
"Health Care REIT, Inc. este un trust de investiții imobiliare (RIET) care investește în instituții de asistență medicală, în special în asistență medicală și asistență în Statele Unite. Compania investește, de asemenea, în facilități de îngrijire de specialitate. În cursul anului încheiat la 31 decembrie 2003, compania a avut investiții în 328 de unități situate în 33 de state și gestionate de 47 de operatori diferiți. Portofoliul a inclus 219 facilități de asistare a vieții, 101 facilități de îngrijire medicală și opt facilități de îngrijire specială. În octombrie 2003, compania și-a vândut investiția în Atlantic Healthcare Finance LP "- Reuters Business Summary
REIT-urile cu auto-depozitare
Sectorul REIT cu auto-depozitare este oarecum rezistent la recesiune. Mai surprinzător este faptul că clienții corporativi reprezintă o parte semnificativă a chiriilor de înmagazinare. Barierele la intrare sunt semnificativ mai mici decât alte tipuri de REIT, datorită cantității mai mici de capital necesare pentru construirea unei instalații de depozitare.
Un exemplu de auto-depozitare REIT: Sovran Self Storage, Inc.
"Sovran Self Storage, Inc. este un trust de investiții imobiliare administrat și auto-administrat, care achiziționează, deține și administrează proprietăți de stocare în proprietate. Începând cu data de 1 martie 2004, a avut 265 proprietăți de depozitare proprietate și / sau gestionate, care constau în aproximativ 15,5 milioane de metri pătrați net de închiriat, situate în 21 de state din Statele Unite ale Americii, Arizona și Texas. Sovran Self Storage gestionează 11 dintre aceste proprietăți pentru Locke Sovran I, LLC, un joint-venture neconsolidat care este deținut de 45% din companie. Începând cu 1 martie 2004, toate proprietățile sale, cu excepția a două dintre acestea, au desfășurat activități sub denumirea comercială Uncle Bob's Self-Storage. Dispozitivele de depozitare proprii ale companiei oferă spațiu de depozitare ieftin, ușor accesibil și închis la utilizatorii rezidențiali și comerciali pe o bază lunară. Toate proprietățile au un manager de proprietăți în timpul orelor de program. Clienții au acces la spațiile de depozitare în timpul programului de lucru, iar unii clienți comerciali beneficiază de acces 24 de ore pe zi. "- Reuter Business Summary
Hotel și Resort REITs
În lumea investițiilor imobiliare, sectorul hotelier și stațiunea este cel mai strâns legat de economia globală. Când timpul este rău, oamenii călătoresc mai puțin pentru afaceri și plăcere, tăind chiar în inima liniilor de fund ale acestor companii. În consecință, investitorii în hotelurile REIT trebuie să se preocupe nu numai de supraconstrucție, ci și de perspectiva economică a zonei geografice în care se află hotelul sau stațiunea, precum și a întregii țări.
Un exemplu de hotel și stațiune REIT: LaSalle Hotel Properties
"LaSalle Hotel Properties este un trust de investiții imobiliare care se autoadministrează și care se autoadministrează și care cumpără, deține și închiriază în primul rând luxuri de lux și hoteluri de lux cu servicii complete, situate în convenții, stațiuni și marile piețe de afaceri urbane. La data de 31 decembrie 2003, compania deținea interese în 17 hoteluri cu aproximativ 5.600 de camere / apartamente situate în 10 state și Districtul Columbia. Operatorii independenți de hoteluri gestionează hotelurile. În mod substanțial, toate activele Companiei sunt deținute de către compania LaSalle Hotel Operating Partnership, LP Compania este singurul partener general al parteneriatului de operare, cu o proprietate de aproximativ 98,3% la data de 31 octombrie , 2003. Restul de 1,7% este deținut de alți parteneri limitați. "- Rezumat de afaceri al Reuter
De ce REIT-urile vinde proprietăți
Dacă scopul unui REIT este de a achiziționa și de a profita de investiții imobiliare, de ce unele echipe de management ar alege să vândă proprietăți? Ca și cele mai bune afaceri, este recomandabil ca REIT-urile să-și revizuiască periodic portofoliul de proprietăți și să decidă ce active ar putea genera fluxuri de numerar mai mici decât media în anii viitori. Veniturile obținute din vânzarea acestor proprietăți pot fi reinvestite în oportunități cu perspective mai mari sau utilizate pentru a întări bilanțul (de exemplu reducerea datoriei ) sau pentru a crește averea acționarilor printr-un program de răscumpărare a acțiunilor . Investitorii trebuie să-și dea seama că scopul principal al oricărei corporații de succes ar trebui să fie creșterea bogăției acționarilor, nu doar să păstreze fără minte o afacere.
Utilizarea REIT-urilor pentru programele de diversificare și alocare a activelor
Investițiile imobiliare oferă o alternativă atrăgătoare la acțiunile comune, obligațiunile și investițiile în fondurile mutuale. Acești investitori, cu privire la diversificarea , trebuie totuși să rețină că nu este suficient să cumpărați câteva REIT-uri și să vă numiți portofoliul diversificat. În schimb, investitorul trebuie să se asigure că REIT-urile pe care le achiziționează reprezintă un grup de proprietăți geografic și sectorial divers. Pentru investitorul defensiv , este mult mai sigur să dețineți mai multe apartamente, birouri, industriale, depozitare și sănătate REIT-uri din New York în California sub diferite echipe de management decât ar fi să cumpărați numai o companie cu auto-depozitare din Pennsylvania.
Ipoteca REIT
O ipotecă REIT este o companie specializată în subscrierea, dobândirea și deținerea obligațiilor datorate garantate de proprietăți imobiliare . Ipotezele REIT sunt, în esență, portofolii de împrumut, spre deosebire de proprietatea asupra activului, ca în cazul partenerilor de capitaluri proprii.
REIT-uri hibride
Un REIT este denumit hibrid atunci când are atât componente de capital, cât și componente ipotecare. Deși nu sunt la fel de favorizate de către consultanții de investiții ca REIT-uri cu capital integral, ele sunt în continuare alternative de investiții atractive.
Rezumat: Avantajele investiției imobiliare prin intermediul REIT-urilor
- Dubla impozitare a fost evitată, permițând mai mult capitalului investitorului să se complice.
- Echipa de conducere dedicată, responsabilă cu funcționarea zilnică a afacerii, oferind investitorului experiență dincolo de propria bază de cunoștințe.
- Spre deosebire de proprietățile imobiliare deținute direct de investitor, REIT-urile reprezintă un activ lichid care poate fi vândut destul de repede pentru a obține numerar sau pentru a profita de alte oportunități de investiții.
- Utilizând REIT-uri, investitorii cu doar câteva mii de dolari disponibili își pot diversifica exploatațiile între diferite zone geografice și specializări de proprietăți. În cazul dreptului de proprietate directă, acest lucru nu ar fi fezabil din punct de vedere financiar, cu excepția cazului în care investitorul a preluat o pârghie excesivă sau parteneri de afaceri.
- REIT-urile pot accesa piețele de datorii și acțiuni și pot strânge fonduri pentru a profita de oportunități atunci când apar.
- REIT-urile au o corelație mai redusă cu acțiunile decât multe alte clase de active, oferind stabilitatea portofoliului pentru cei care au o strategie activă de alocare a activelor .
- Dividendele mari în numerar în raport cu piața au tendința de a crea fundamente fantomă pentru prețurile acțiunilor REIT, adesea menținându-le să scadă în ceea ce privește stocul comun pe piețele ursilor .
O critică finală privind REIT-urile
Investitorul trebuie să rețină întotdeauna că REIT-urile nu reprezintă doar o grămadă de active imobiliare. Acestea sunt și ele însele o afacere cu activitate continuă și trebuie evaluate și analizate ca atare.