Din păcate, multe hoteluri din clasa business au costat undeva între 2 și 15 milioane de dolari. Hoteluri de lux și de lux pot necesita cu ușurință 30-60 milioane dolari sau mai mult.
Deși cea mai mare parte a acestui tip de finanțare este finanțată în mod tradițional cu datorii, capitalul propriu plătit în avans este încă mult mai mare decât domeniul posibil pentru practic toți investitorii.
Veștile bune? În prezent, există un alt mod de a investi în hoteluri. Puteți cumpăra REIT-urile hoteliere în contul dvs. de brokeraj în același mod în care cumpărați acțiuni , obligațiuni sau fonduri mutuale . Mai întâi, totuși, hai să ne întoarcem și să vorbim despre REIT-uri pentru o clipă. În cazul în care le-ați uitat sau nu le-ați studiat niciodată, un trust de investiții imobiliare sau REIT este un tip special de corporație concentrată pe achiziționarea și gestionarea activelor imobiliare și imobiliare.
Unul dintre lucrurile care diferențiază REIT-urile de societățile obișnuite este acela că Congresul le-a scutit de impozitele pe profit, cu condiția să fie îndeplinite mai multe condiții stricte, dintre care cea mai relevantă este distribuirea a cel puțin 90% din toate profiturile sub formă de dividende în numerar către acționari.
Acest lucru face ca REIT-urile să fie foarte sensibile la mișcările ratei dobânzii , dar, de asemenea, înseamnă că au tendința de a oferi randamente mult mai grase de dividende decât contrapartidele lor din stocurile de blue-chip .
Dezavantajul? Repartizările REIT nu sunt "dividende calificate" conform codului fiscal, ceea ce înseamnă că veți fi impozitate ca și când ar fi venit obișnuit, și nu la cotele mai mici și mai atractive ale impozitului pe dividende .
Odată ce începeți să construiți un portofoliu semnificativ, acest lucru vă poate face uneori probleme în cazul în care cumpărați prea multe prin intermediul unui Roth IRA , SEP-IRA , 401 (k) sau al unui alt adăpost de taxă, deoarece s-ar putea declanșa impozitul pe venit neafiliat sau UBIT . Aceasta este o discuție diferită pentru o zi diferită.
Hotel REITs vs Apartament REIT sau REIT Specializată în Leasing Mall Space
La fel cum stocurile din diferite industrii și sectoare prezintă diferite caracteristici de risc, REIT variază în mod semnificativ în funcție de tipul de proiect imobiliar în care se specializează.
Aceasta nu este o noutate pentru investitorii imobiliari care sunt obișnuiți să achiziționeze proprietatea în mod definitiv - așa cum știu din experiența de primă mână, o clădire cu apartamente se comportă foarte diferit de o clădire de birouri sau unități de stocare bazată pe economia, tradițiile, practicile, legile și forțele la locul de muncă - dar uneori este o surpriză pentru noii investitori care achiziționează proprietăți imobiliare prin titluri tranzacționate public.
Ei nu înțeleg că biroul dvs. comercial REIT ar putea întâmpina rate de leasing ciclice în urma ciclului de explozie și de bust, în timp ce depozitul industrial REIT ar putea fi mult mai stabil, deoarece supracapacitatea poate fi închisă cu costuri minime de întreținere mult mai repede decât este posibil cu ceva de genul unui bloc de apartamente.
Este natura clasei de active .
O sub-specialitate interesantă în industria de investiții imobiliare este hotelul REIT. După cum probabil vă puteți deduce din denumire, hotelul REIT se concentrează pe dezvoltarea, gestionarea, achiziționarea sau finanțarea hotelurilor și a proprietăților legate de ospitalitate.
Acestea pot varia de la hanuri de buget situate pe partea de autostrăzi uitate și drumuri de stat la stațiunile de prestigiu de cinci diamante din unele dintre capitalele de divertisment, jocuri de noroc și populație din lume. Acestea pot implica dezvoltarea și deținerea proprietății, plătirea unei echipe de conducere terță parte care să gestioneze funcționarea efectivă a hotelului în schimbul unei părți din venituri .
Ei se pot concentra mai ales pe gestionarea proprietăților hotelurilor ale altor persoane pentru o reducere a veniturilor. Acestea pot implica finanțarea proiectelor hoteliere, care acționează mai mult ca investiții de tip cvasi- fix cu venituri .
Trebuie să înțelegeți cu exactitate ceea ce aveți sau să riscați să economisiți cu greu.
Hotel REITs sunt notorii volatile, deoarece ocuparea hotelului se corelează cu condițiile economice generale, ceea ce le face extrem de sensibile la expansiune și contracție. Atunci când o recesiune atinge, firmele reduc bugetele de călătorie, optează pentru videoconferințe sau apeluri telefonice. Familiile și organizațiile amână vacanțele, rămânând mai aproape de casă.
Pentru un hotel REIT, acest lucru înseamnă adesea că fluxurile de numerar se epuizează, în același timp, randamentele cresc, astfel încât să scadă drastic valoarea unităților sau a acțiunilor. În schimb, atunci când se schimbă lucrurile, fluxul de numerar uneori explodează prin acoperiș, astfel încât să obțineți aceste plăți și valori de piață. Sunt foarte diferiți de cei din lumea întreagă care doar pompează banii ca ceasul, generația după generație; companii precum Colgate-Palmolive sau Nestle. Să ne uităm la o ilustrație din lumea reală pentru a demonstra modul în care funcționează un real hotel REIT.
Modul în care Real Realit REIT a avut loc în timpul colapsului economic 2008-2009
Hospitality Properties Trust este un hotel REIT care deține 291 de hoteluri, cuprinzând 43.976 camere sau apartamente, precum și 185 de centre de turism deținute sau închiriate. În conformitate cu pilitura SEC, aceste proprietăți sunt situate în 44 de state din Statele Unite, Canada și Puerto Rico.
Hotelul REIT opereaza portofoliul hotelului in cadrul unei colectii diversificate de acorduri de franciza, inclusiv Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels Statiuni, Sonesta ES Suites, Hoteluri Intercontinental Hotels & Resorts, Marriott Hotels & Resorts, Clift Hotel, Radisson Hotels & Resorts, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites by Carlson, Holiday Inn Hotels & Marriott și Park Plaza Hotels & Resorts.
În anii de boom înainte de prăbușirea imobiliară a stârnit economia în cea mai gravă recesiune de la Marea Depresiune, acest hotel REIT a generat distribuții de grăsime pentru proprietari. În 2004, au primit 2,88 dolari pe actiune, in 2005, 2,89 dolari pe actiune, in 2006, 2,94 dolari pe actiune, in 2007, 3,03 dolari pe actiune, in 2008, 3,08 dolari pe actiune.
Când lumea financiară sa prăbușit, totuși, rezervările hotelurilor au căzut de pe o stâncă. Conferințele de afaceri au fost anulate și distribuțiile de numerar au fost decimate, scăzând la 0,77 dolari pe acțiune, cu un declin uluitor de 75%. Dacă vă bazați pe acești bani pentru a vă plăti facturile, ați descoperit brusc că sa evaporat chiar în momentul în care aveați nevoie cel mai mult.
Făcându-și mizele mizelor (din nou, dacă dețineți un hotel REIT trebuie să știți că aceasta este o parte integrantă a experienței de proprietate), acțiunile s-au prăbușit de la un înalt de 51,50 $ în 2006 la doar 6,90 $ în 2009. Această scădere cu 86,6% prețul acțiunilor a fost adăugat insultă la prejudiciul tăiat sever în venitul dvs. pasiv .
Ce sa întâmplat cu investitorii sofisticați care au înțeles natura proprietății hotelului REIT? Ei s-au așezat pe spatele lor proverbiști, urmărind că distribuțiile de numerar se ridică la 1,96 dolari pe acțiune, cu un preț de acțiuni de 32,46 dolari. Sigur, nu este niciunde în apropierea anilor buni, dar pentru o perioadă de măsurare destul de oribilă, ați bătut ușor inflația după impozitare, păstrând puterea de cumpărare .
Ați cumpărat garanția imobiliară acum zece ani, plătindu-vă între 26.50 și 42.40 dolari pe acțiune. În acel moment, ați colectat aproximativ 24,83 USD în distribuțiile de numerar. Dacă ați fost inteligenți și ați reinvestit aceste dividende în timpul crizei, au devenit ceea ce un academician financiar a numit un "accelerator de întoarcere", făcând câteva sută de puncte procentuale din profit pe fiecare cec sau depozit aratat înapoi pentru a cumpăra acțiuni suplimentare datorită parțial recuperarea valorii de piață.
Contrastează hotelul REIT cu ceva asemănător unui REIT industrial. Chiar dacă lumea se destramă, întreprinderile nu vor să-și elibereze depozitele, instalațiile de transport și fabricile. În plus, aceștia sunt adesea (nu întotdeauna) capabili să plătească contractele de închiriere pe care le datorează legal, chiar dacă firma în sine în cele din urmă intră în faliment. În timpul aceleiași crize, un REIT industrial precum EastGroup Properties nu a redus dividendul.
Actiunile au scazut de la 48.54 dolari la 24.58 dolari, un declin de doar 49.36%, care nu a fost mult diferita de indicii pietei de capital, cum ar fi Dow Jones Industrial Average si S & P 500! Având în vedere natura fluxului de valori mobiliare și modul în care aceasta influențează valoarea de piață, este incredibil de impresionantă. Chiar mai impresionant? Acțiunile sunt de fapt la 59,32 $ acum, deci aveți un câștig de capital de $ 10,78 nerealizat , sau 22% + pe acțiunea în sine, pe lângă toate dividendele pe care le-ați plăcut.
Implicațiile pentru hotelul REIT Investors sunt clare
Există patru modalități majore pe care le puteți aborda strategic achiziționarea hotelului REIT dacă doriți să le dețineți:
- Achiziționați numai blocuri de REIT-uri hoteliere în timpul accidentelor de pe piața de capital , tratând-o foarte diferit față de fondurile dvs. index sau alte exploatații pe care apoi planificați să le dețineți pentru totdeauna . Cu cât costurile sunt mai scăzute, cu atât mai repede puteți extrage prețul de achiziție în dividende în numerar dacă intenționați să investiți acești bani în altă parte.
- În mod regulat, costul mediu al hotelului REITs , știind că uneori veți cumpăra în cel mai rău moment posibil, dar încrederea în nivelurile maxime și cele scăzute, combinate cu dividendele reinvestite, vă va măsura totul pentru a obține o întoarcere totală satisfăcătoare. Pentru majoritatea oamenilor, aceasta este probabil cea mai bună abordare, deoarece costul mediu al dolarului reduce drastic riscul pieței bursiere, mai ales când este combinat cu diversificarea .
- Speculați . Atunci când industria hotelieră se află în colaps, cumpărați hotelul REIT până când se vor întoarce anii de boom, apoi aruncați-i chiar dacă vor ajunge mult mai mult. Șansele de succes pe termen lung aici nu sunt minunate decât dacă sunteți în măsură să înțelegeți implicit industria hotelieră și să tratați achiziția REIT la fel cum ați face dacă ați cheltui milioane de dolari pentru a cumpăra o proprietate direct, dar există o minoritate de oameni sofisticați din punct de vedere financiar acolo, cu capacitatea de a face acest lucru pe baza unei evaluări, cu condiția ca aceștia să poată trăi prea curând sau să vândă prea devreme, ceea ce se poate întâmpla, dat fiind că investitorii, în ansamblu, au un obicei de a deveni prea optimist sau pesimist din când în când.
- Aruncați prosopul și cumpărați ceva de genul Fondul Vanguard REIT Index , care combină o mulțime de REIT-uri diferite, inclusiv hotelurile REIT, ca parte a unui portofoliu diversificat. Ea are un randament mult mai mic de dividende, dar dacă credeți că riscul redus merită acest compromis, ar putea fi cel mai înțelept curs de acțiune.
În orice caz, hotelurile REIT nu sunt cele slabe. Dacă nu știți ce faceți, mergeți ușor.