Marele mit imobiliar

Potrivit cercetării, stocurile generează venituri mai mari decât cele imobiliare

Acest articol a fost publicat inițial în data de 24 februarie 2007

Cumpararea unei locuinte primare este probabil cea mai buna decizie pe care cineva o poate lua pentru viitorul financiar. Cu toate acestea, atunci când intrați în casele a doua, casele de vacanță, proprietățile de închiriere, clădirile comerciale și terenul brut ținut pentru o apreciere potențială, jucați un joc cu totul nou. Asta pentru că, pe perioade lungi de timp, randamentele reale (fără inflație) oferite de acțiuni comune au zdrobit cele disponibile prin proprietatea imobiliară.

Da. Ai citit acest drept. Americanii au devenit atât de entuziasmați de proprietatea imobiliară încât, de cele mai multe ori, nu realizează o creștere a valorii de proprietate în valoare de la 500 000 dolari la 580 000 dolari în decurs de cinci ani, după ce a împrumutat cheltuielile cu dobânzile după impozitare pe ipotecă, ., nici nu ține pasul cu inflația! Câștigul de 80.000 de dolari nu te va mai cumpăra la alte bunuri și servicii; aceleași cantități de hamburgeri, piscine, seturi de mobilier, piane mari, mașini, pixuri, pulovere de cașmir sau orice altceva este posibil să le achiziționați. Presupunând o ipotecă completă la 6,25%, în acești cinci ani, ați fi plătit 151,401 $ în interes brut sau aproximativ 93,870 $ după deducerea fiscală corespunzătoare (și asta presupune că vă aflați în paranteze de sus, cel mai favorabil caz). s-ar fi redus la aproximativ 466.700 $, oferindu-vă un capital de 113.300 $ (valoare de piață de 580.000 dolari - 466.700 dolari ipotecare = 113.300 dolari capitaluri proprii). În acel moment, ați fi scapat de 184.715 dolari în plăți.

Factoring în domeniul îngrijirii proprietății, al asigurărilor și al altor costuri, cheltuielile dvs. brute în afara buzunarului ar fi fost de cel puțin 200.000 $.

Acest lucru ar trebui să ilustreze un principiu fundamental pe care toți investitorii ar trebui să-l aducă aminte: Imobiliarul este adesea o modalitate de a păstra banii pe care altfel l-ați plăti în chirie, dar nu va genera probabil rate destul de înalte de întoarcere pentru a vă îmbogăți substanțial averea .

Există, desigur, operațiuni speciale care pot și generează profituri mari pe bază de levier, cum ar fi contractori cu costuri scăzute de cumpărare, reabilitare și vânzare de case, designeri hotelieri creând o destinație interesantă într-o zonă fierbinte a orașului să se sublinieze că în acest caz, crearea de bogăție nu vine din proprietatea imobiliară, ci din afacerea - sau din stocul comun - care este creată prin operațiunile hoteliere) sau unități de depozitare într-un oraș fără alte proprietăți comparabile (deși, din nou, bogăția reală nu vine din proprietatea imobiliară, ci din afacerea creată!)

Ce a generat acest mare mit imobiliar? De ce suntem înșelați de ea? Continuați să citiți informații despre informații, răspunsuri și informații practice pe care le puteți utiliza.

1. Pentru mulți investitori, imobilul este mai tangibil decât stocurile

Investitorul mediu probabil nu se uită la stocul său ca o fracțiune a unei afaceri reale, bona fide, care are facilități, angajați și, sperăm, profituri. În schimb, ei o văd ca o bucată de hârtie care se învârte pe o diagramă. În lipsa conceptului de câștiguri ale proprietarului principal și a randamentului câștigurilor, este de înțeles de ce se pot panica atunci când acțiunile Home Depot sau Wal-Mart scad de la 70 până la 33 USD.

Blissfully ignorant faptul că prețul este de o importanță capitală - care este, ceea ce plătiți este ultimul determinant al rentabilității investiției dvs. - ei cred că acțiunile sunt mai mult de un bilet loterie decât proprietatea, deschizând The Wall Street Journal și sperând să vadă o mișcare ascendentă.

Puteți intra într-o proprietate de închiriere; rulați-vă de-a lungul pereților, porniți și opriți luminile, tundeți gazonul și salutați-vă noii chiriasi. Cu acțiunile de la Bed, Bath, and Beyond care stau în contul dvs. de brokeraj, este posibil să nu pară reală. Chiar și cecurile de dividende care ar fi trimise în mod obișnuit la domiciliu, la afaceri sau la bancă sunt deseori acum depuse electronic în contul dvs. sau reinvestite automat. Deși statistic pe termen lung este mai probabil să vă construiți valoarea netă prin acest tip de proprietate, nu se simte la fel de real ca proprietatea.

2. Bunurile imobiliare nu au o cotă de piață cotată zilnic

Imobiliare, pe de altă parte, poate oferi mult mai reduse după impozitare, după returnarea inflației, dar îi scutește pe cei care nu au nici o idee despre ceea ce fac de la a vedea o valoare de piață cotată în fiecare zi. Ei pot continua, deținând proprietatea și colectând venituri din chirii, complet ignoranți față de faptul că de fiecare dată când se deplasează ratele dobânzilor, este afectată valoarea intrinsecă a participațiilor lor, la fel ca și acțiunile și obligațiunile. Această greșeală a fost abordată atunci când Benjamin Graham ia învățat pe investitori că piața este acolo pentru a le sluji, nu pentru ai instrui. El a spus că obținerea de emoții cu privire la mișcările de preț a fost echivalentă cu a vă permite să vă tulburați mental și emoțional peste greșelile altor persoane în judecată. Coca-Cola se poate tranzacționa la 50 de dolari pe acțiune, dar acest lucru nu înseamnă că prețul este rațional sau logic, și nici nu înseamnă că dacă ați plătit 60 de dolari și ați pierdut pe hârtie de 10 USD pe acțiune, ați făcut o investiție proastă. În schimb, investitorul ar trebui să compare randamentul câștigurilor, rata de creștere așteptată și legea fiscală actuală, la toate celelalte oportunități disponibile, alocând resursele lor celor care oferă cele mai bune randamente ajustate la risc. Imobiliarul nu face excepție. Prețul este ceea ce plătiți; valoarea este ceea ce obțineți.

3. Confuzarea a ceea ce este aproape de ceea ce este valoros

Psihologii ne-au spus de mult că ne supraestimează importanța a ceea ce este aproape și ușor la îndemână în comparație cu ceea ce este departe. Acest lucru poate explica în parte, de ce atât de mulți oameni își înșelă aparent soțul / soția, se abate de la un conglomerat corporativ sau, după cum a ilustrat un lider de afaceri, un bogat, cu 100 de milioane de dolari în conturile sale de investiții, se poate simți supărat că pierde 250 de dolari a lăsat banii în camera de noapte la un hotel.

Acest principiu ar putea explica de ce unii oameni se simt mai bogați, având 100 de dolari din venitul din chirii care se afișează în cutia poștală în fiecare zi, față de 250 de dolari câștigați din stocurile lor obișnuite. De asemenea, poate explica de ce mulți investitori preferă dividendele în numerar pentru a împărți răscumpărările , chiar dacă acestea din urmă sunt mai eficiente din punct de vedere al impozitării și, dacă toate celelalte sunt egale, duc la o mai mare avuție creată în numele lor.

Acest lucru este adesea amplificat de nevoia umană de control. Spre deosebire de Worldcom sau Enron, o fraudă contabilă a unor persoane pe care nu le-ați întâlnit niciodată nu poate face ca clădirea comercială pe care o închiriați chiriașilor să dispară peste noapte. În afară de un incendiu sau alt dezastru natural, care este adesea acoperit de asigurare, nu vă veți trezi brusc și veți găsi că exploatațiile dumneavoastră imobiliare au dispărut sau că sunt închise deoarece au bifat Comisia de Valori Mobiliare și de Burse . Pentru mulți, acest lucru oferă un nivel de confort emoțional.