Întrebare: Ar trebui să rezolv casa mea sau să încerc să vinde așa cum este?
Un cititor întreabă: Am petrecut mult timp și bani făcând remodelarea exterioară a casei mele, plus o remodelare remarcabilă a băii principale. Cu toate acestea, restul casei de 22 de ani are nevoie de o atenție în interior. Cada de la etaj are putregai uscat si este datata. Bucătăria este, de asemenea, în anii 1980. Avem aparate destul de noi, dar contoarele și dulapurile probabil au nevoie de înlocuire. Ar trebui să-mi repar casa sau să încerc să o vând așa cum este?
Raspuns: Aceasta este una dintre acele intrebari in care raspunsul depinde de variabile cum ar fi conditia inventarului concurential, fie ca este vorba de o piata imobiliara fierbinte, rece sau neutra si probabilitatea de rentabilitate a investitiei.
Din experiența mea, mulți vânzători au pus prea mulți bani în a-și stabili casele de vânzare. Acestea fac reparații pe care un cumpărător nu le poate observa niciodată sau nu le vor plăti în plus. Discutați cu agentul dvs. înainte de a efectua orice reparații și vă rugăm să vă asigurați că agentul dvs. este cu experiență și suficient de calificat pentru a oferi răspunsuri coerente pe care vă puteți baza.
Vânzarea unei locuințe în condiții ca atare
De exemplu, acum câțiva ani, un client trecut a chemat să spună că vecinii săi au nevoie imediat să-și vândă casa. A spune că munca necesară era o subevaluare.
Casa a apărut locuită. Avea găuri în pereți până la exteriorul și podele din lemn îmbibate cu urină; cea mai mare parte a echipamentului electric nu a funcționat și cada de baie a căzut prin grinzi.
Toate robinetele s-au scurs și, într-un dormitor, am găsit o grămadă de șobolani morți măturat într-o grămadă în centrul podelei.
Aceasta nu era o casă care să poată fi rezolvată cu ușurință. Nici măcar un strat de vopsea nu ar fi ajutat să vândă acest loc. Am apreciat destul de scăzut că a atras oferte multiple și sa vândut cu zero zile pe piață.
Doar contractori și flippers au făcut oferte în această casă.
Cumpărătorii de case doresc reparatori sau locuințe fixe?
Unii cumpărători de origine doresc să cumpere un acasă fixer , dar, în general, acești cumpărători doresc o locuință care va necesita reparații cosmetice ușoare. Cumpărătorii care gravitează spre fixatori sunt cei care nu se califică să cumpere o casă mai scumpă sau cei care doresc să obțină un profit prin fixarea casei în sine.
Eu încă am întâlnit un nou cumpărător pentru prima dată de acasă, care spune: "Dă-mi o casă pe care să o pot rupe la gheare". Majoritatea cumpărătorilor de fixare sunt dispuși să facă reparații simple, cum ar fi vopsirea pereților, punerea în covoare noi sau înlocuirea corpurilor de iluminat. De obicei, nu doresc să reconstruiască o fundație sau să-și miște pereții.
Cumpărătorii fixe-superiori vor reduce prețul casei pentru a permite reparațiile și, pentru inconveniente, un pic mai mult. Spui că o casă este în valoare de 100.000 de dolari fixată, dar are nevoie de un acoperiș nou. Un nou acoperis ar putea costa 10.000 de dolari. Un cumpărător, cel mai probabil, nu va oferi 90.000 de dolari pentru această casă. În caz contrar, ar putea cumpăra o locuință identică cu un acoperiș nou pentru 100.000 de dolari și nu ar avea probleme.
Un cumpărător pentru acest tip de locuință ar putea oferi 75.000 de dolari sau chiar mai puțin. În acest scenariu, un vânzător ar fi mai inteligent să plătească pentru un acoperiș nou și să vândă casa pentru 100.000 de dolari.
În plus, mulți cumpărători nu vor cumpăra o locuință care are nevoie de un acoperiș nou. Ei își vor face griji că munca implicată va costa mai mult decât ceea ce au anticipat. Poate că înlocuirea acoperișului ar implica ruperea căptușelii și repararea căpriorilor, ceea ce ar putea contribui la cost. Majoritatea cumpărătorilor doresc o casă care se află în stare de mișcare. Dacă nu faceți reparații, veți limita numărul de cumpărători care pot fi atrași de casa dvs.
Înainte de a vă stabili casa
Vânzătorii inteligenți vor cântări costul îmbunătățirilor propuse împotriva valorii de piață a casei după ce reparațiile sau upgrade-urile sunt finalizate. Dacă un upgrade nu va returna investiția, o astfel de îmbunătățire ar putea să nu fie justificată. Înainte de a vă decide să ridicați acoperișul și să instalați lucarne în suita master, realizați că bucătăriile și băile au cea mai mare rentabilitate.
Înainte de a decide să faceți reparații specifice înainte de revânzare, luați o după-amiază pentru a vizita alte case în vecinătatea vânzării cu agentul dvs.
Rețineți starea și facilitățile din casele respective. Comparați aceste case cu ale dvs. Dacă, de exemplu, majoritatea locuințelor de pe piață au modernizat bucătării, trebuie să vă concentrați asupra fixării bucătăriei.
Acest lucru nu înseamnă că trebuie să cumpărați aparate de designer și să rupeți dulapurile. Dar o remodelare a bucătăriei minore ar putea fi o investiție bună. Uneori, pur și simplu pictura dulapuri de stejar o culoare mai închisă și instalarea hardware-ul actualizat poate oferi bucătăriei dvs. un aspect complet nou.
Faceți o listă cu tot ce este defect, rupt sau uzat. Dacă cumpărătorii văd probleme sau sisteme defectuoase, s-ar putea întreba ce altceva în casă a fost neglijat. Cumpărătorii cărora le-am arătat o locuință de 1,5 milioane de dolari în Fab 40s din Sacramento au trecut în acea casă datorită slabei supravegheri a vânzătorilor. Modul de intrare covor a avut o mare fisura in centrul cusaturii sale, si a fost zdruncinata. Acest covor a făcut o impresie proastă asupra cumpărătorilor într-o asemenea măsură încât au fost convinși că vânzătorii nu-i păsau să-și vândă locuința.
Iată 10 îmbunătățiri minime care trebuie făcute înainte de a vă vinde casa:
- Răsuciți și crăpați pereții și plafoanele.
- Fixați toate dispozitivele rupte și sistemele HVAC.
- Reparați robinetele cu scurgeri.
- Înlocuiți covoarele uzate sau colorate.
- Îmbrăcați zidurile întunecate sau marcate cu vopsea neutră (nu albă).
- Înlocuiți geamul rupt.
- Reparați acoperișul.
- Schimbați ornamentele de lumină / ventilatoarele de tavan .
- Înlocuiți draperiile și geamurile vechi.
- Fixați încălcările codului.
Dacă piața imobiliară este extrem de caldă - piața unui vânzător - puteți să scăpați cu mai puține fixe înainte de a vă vinde; totuși, o casă care are nevoie de reparații va oferi în continuare un preț mai mic. Pe piețele lentă - piața cumpărătorului - cumpărătorii ar putea să nu se uite chiar la o locuință care are nevoie de muncă, cu excepția cazului în care este o REO . Adresați-vă agentului pentru sfaturi.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.