Ce să faci dacă te găsești în probleme financiare cu casa ta
Nu vreau să arunc apă rece la petrecerea ta, dar aș vrea să fac o notă de precauție.
Realitatea este că milioane de proprietari au renunțat la blocare . Mulți dintre acești oameni s-au simțit odată fericiți și optimizați în legătură cu cumpărarea lor.
La urma urmei, atunci când achiziționați o casă, ideea că acea casă ar putea fi supusă unei închideri într-o bună zi poate este ultimul lucru din mintea ta.
Cum puteți evita acest risc? Citește mai departe.
De ce proprietarii de case își pierd casele?
Cele mai multe case se încadrează în blocare după ce proprietarul este implicat - sau nu mai face plată - cu împrumutul ipotecar. Cum se întâmplă acest lucru?
Uneori, acest lucru se întâmplă deoarece proprietarul a supraexpandat , cumpărând mai mult acasă decât le-ar permite în mod rezonabil. De asemenea, creditorul a oferit un împrumut unui cumpărător necalificat; cineva care nu ar fi trebuit să primească un împrumut de acasă de acea dimensiune. (Înainte de recesiune, mulți creditori nu au verificat venitul unei persoane înainte de a acorda un împrumut. Nu este surprinzător faptul că mulți solicitanți de credite au pretins că au câștigat mai mulți bani decât au făcut-o).
De altfel, proprietarul este implicat după ce a fost lovit de o serie de evenimente de viață neașteptate, cum ar fi pierderea locului de muncă sau confruntarea cu facturi medicale majore, ceea ce afectează capacitatea lor de a-și face plata ipotecară lunară.
În unele cazuri, proprietarul a scos a doua ipotecă și a cheltuit banii pentru datorii (mai degrabă decât pentru active generatoare de venituri), care și-au redus valoarea netă totală și le-au afectat capacitatea de rambursare la cea de-a doua notă.
În alte cazuri, proprietarul acceptă un credit ipotecar cu rată de ajustare , presupunând că va fi capabil să îndeplinească obligația de plată dacă crește rata.
(Legea federală impune creditorului să dezvăluie rata maximă a dobânzii pe care proprietarul ar putea să o plătească în condițiile notei ipotecare cu dobândă ajustabilă). Proprietarul se bucură de o rată mică de introducere a dobânzii pentru o perioadă de timp, dar atunci când aceste rate cresc, proprietarul descoperă că întâlnirea cu acele plăți este mai dificilă decât le-a anticipat și se încadrează în arierate.
Și, în multe cazuri, proprietarul își dă seama că el sau ea este "subacvatic" pe ipoteca lor (un concept pe care îl vom discuta mai jos) și concluzionează că alegerea cea mai rezonabilă este să te plimbi departe.
După cum puteți vedea, există multe motive pentru care proprietarii se lasă în urma plăților.
Cum vă puteți proteja pe voi înșivă?
Nimănui nu-i place să se gândească la procesul de blocare a potențialului. Dar trebuie să aruncăm o privire tare asupra factorilor de risc care ar putea să ne conducă spre amenințarea blocării pieței dacă vrem să dezvoltăm o abordare solidă și responsabilă față de finanțele noastre personale.
În plus, trebuie să înțelegem, de asemenea, cum funcționează procesul de blocare, astfel încât, dacă viitorul nostru ar face un rău, am avea o idee cu privire la ceea ce s-ar putea întâmpla. Acest lucru ne va ajuta să știm ce alte opțiuni putem alege.
În acest articol, vom aborda mai întâi factorii de risc majori care ar putea duce la blocarea pieței și apoi se vor arunca cu capul în procesul actual.
Riscurile care conduc la blocarea pieței
Aproximativ 7 milioane de persoane și-au pierdut locuințele în timpul Recesiunii Mare, potrivit CBS News.
În timp ce numărul de blocări a încetinit de atunci, mulți proprietari sunt încă în dificultate. La sfârșitul anului 2015, aproximativ 4,3 milioane de proprietari au fost sub apă, ceea ce înseamnă că proprietarul deține o locuință care are o valoare mai mică decât suma pe care o datorează ipotecii.
A fi subacvatic în casa ta este unul dintre cei mai mari factori de risc care indică blocarea pieței. La urma urmei, dacă casa este în valoare de mai puțin decât soldul datorat, puteți concluziona că pur și simplu are mai mult sens să plecați.
Înainte de a lua această decizie, totuși, iată un cuvânt de avertizare: plecarea departe are implicații majore pentru creditul dumneavoastră . Aceasta vă poate afecta capacitatea de a cumpăra alte case pe viitor, precum și capacitatea dvs. de a închiria case, de a deschide cărți de credit, de a împrumuta alte tipuri de împrumuturi și chiar de a vă califica pentru anumite locuri de muncă.
Ce ar trebui să faceți în cazul în care casa dvs. este subacvatică ? S-ar putea să doriți să vă mențineți acasă și să așteptați ca proprietatea să-și recâștige valoarea. Dacă trebuie să vă mutați, ați putea închiria casa unui chiriaș. În mod alternativ, dacă trebuie să vinzi casa, puteți să-l întrebați pe creditorul dvs. pentru aprobarea de vânzare (vom discuta mai jos) sau să aducem bani la masa de închidere.
Ce se întâmplă dacă nu sunteți sub apă, dar vă luptați să efectuați plăți ?
În primul rând, înainte de a cumpăra o casă, cumpărați o casă mai puțin costisitoare decât cea pentru care vă calificați. Nu aveți nevoie să cumpărați o casă la prețul maxim al împrumutului pe care îl puteți primi.
Mulți oameni din industria imobiliară afirmă că ipoteca dvs. în sine ar trebui să prăbușească o treime din salariul dvs. de a lua-acasă. Această cifră nu include repararea, întreținerea , utilitățile și alte costuri auxiliare. Cu toate acestea, cifra ar putea fi prea mare. Încercați această abordare, în schimb: ca o regulă generală, urmăriți-vă toate plățile legate de casă, inclusiv utilitățile, reparațiile și întreținerea, să ajungeți la aproximativ 25-30% din salariul dumneavoastră.
În plus, mențineți un fond de urgență care acoperă cel puțin șase luni din cheltuielile dvs. Păstrați acest fond de urgență într-un cont de economii în numerar, mai degrabă decât în orice tip de investiții (cum ar fi stocurile). Nu atingeți acest lucru pentru concedii, zile de naștere sau cheltuieli anuale. Păstrați acest lucru doar pentru situații de urgență reale.
Dacă vă aflați în dificultate să efectuați plăți, începeți să reduceți drastic cheltuielile în diferite domenii ale vieții. Sunteți în mijlocul unei crize financiare; petreceți așa. Nu vă tăiați doar cablul; vinde întregul televizor. Nu doar să-ți bagi pranzul; treceți la o dietă orez-și-boabe de la colegiu, până când vă întoarceți pe picioare. Câștiga bani în plus în fiecare secundă de rezervă a serilor și week-end-urilor cu muncă liberă, pe care o puteți ocupa online de acasă în timp ce copiii dvs. dorm. Vedeți dacă sunteți eligibil (ă) să refinanțați într-o ipotecă cu dobândă mai mică .
Dacă vă întoarceți în urma plăților dvs. și nu credeți că puteți prinde bine, este timpul să vă vindeți casa. Vânzarea casei dvs. este mult mai preferabilă decât blocarea pieței.
Dacă casa ta este mai mică decât suma pe care o datorezi, vei avea nevoie de aprobarea împrumutătorului pentru o vânzare în lipsă. O vânzare în lipsă este o vânzare a casei în care debitorul primește mai puțin decât în prezent datoria. Creditorul pierde diferența.
În cazul în care creditorul își dă seama că este mai probabil să-și recupereze pierderile printr-o vânzare în lipsă decât printr-un proces tradițional de blocare a pieței, acesta va permite debitorului să procedeze la listarea proprietății ca o vânzare în lipsă.
Vânzările scurte reprezintă o modalitate de a evita repercusiunile creditării unei blocări pe scară largă, dar ele nu sunt ideale. Păstrați acest lucru în buzunarul din spate ca o ultimă soluție.
Cu toate acestea, să vorbim despre procesul real de blocare. Pe măsură ce sunteți pe punctul de a vedea, procesul de blocare este destul de lung și există multiple oportunități în cadrul acestui proces în care puteți încerca să eliberați casa printr-o vânzare în lipsă, mai degrabă decât o blocare a pieței.
Să examinăm procesul, astfel încât să puteți înțelege ce se întâmplă de-a lungul fiecărei etape a drumului.
Procesul de blocare
În primul rând, o declarație de declinare a responsabilității: procesul variază de la stat la stat. În unele state, creditorul deține puterea de vânzare și poate urmări o "excludere necondiționată". Următorul proces prezentat mai jos este o descriere foarte generalizată a procesului de blocare judiciară în unele state. Dacă vă aflați în fața unei eventuale blocări, discutați cu un avocat.
Odată ce un împrumutat își pierde valabilitatea pentru plățile ipotecare, împrumutătorul poate să depună o notificare de neîndeplinire a ordinii publice, cunoscută și sub numele de " Notice of Default" sau "Lis pendens". Această notificare publicată înștiințată de public implică înștiințarea debitorului că a fost încălcat un acord.
După ce împrumutatul a primit notificarea privind neîndeplinirea obligațiilor, aceștia au o perioadă de grație, stabilită de legea statului, în care își pot restitui împrumutul prin achitarea soldului restante și prin prisma plății ipotecilor. Această perioadă de grație este cunoscută sub numele de pre-închidere.
Împiedicarea se referă la perioada de timp dintre notificarea privind neîndeplinirea obligațiilor și când o proprietate poate fi refuzată sau vândută la licitație publică. În timpul acestei perioade de grație, împrumutatul are câteva opțiuni pentru a obține informații despre împrumutul lor:
- Împrumutatul poate să-și facă plățile actualizate și să-și repună înapoi împrumutul prin plata soldurilor restante.
- Aceștia pot solicita o modificare a împrumutului pentru a-și reduce plățile ipotecare.
- Ei pot încerca să vândă proprietatea unei terțe părți pentru a evita blocarea pieței.
- Ele pot permite ca proprietatea să fie vândută la o licitație publică pre-închisă.
În cazul în care împrumutatul nu este în măsură să-și repună înapoi împrumutul, creditorul are capacitatea de a repune în posesie proprietatea și de a lua proprietatea cu intenția de a restitui proprietatea. Proprietățile care au fost restituite de creditor (de obicei, o bancă) devin cunoscute ca Real Estate Owned (REO).
Linia de fund
Urmați câteva orientări de bază pentru a vă reduce riscul de a vă confrunta cu o criză ipotecară personală: cumpărați mult mai puțin acasă decât vă puteți permite. Păstrați un fond de urgență cu cheltuieli de cel puțin șase luni.
Creați mai multe fluxuri de venit, astfel încât dacă o sursă se usucă, venitul dvs. nu va scădea la zero. Evitați datoriile non-ipotecare ale consumatorilor, cum ar fi creditele pentru autoturisme sau datoriile cărților de credit . Înțelegeți modul în care funcționează procesul, astfel încât să nu cădeți în surprize.
Cu ceea ce spui, bucura-te de casa ta. Marea majoritate a proprietarilor de case nu se confruntă cu blocarea pieței. Ești suficient de priceput să te uiți în mod proactiv la principalii factori de risc care duc la această experiență nefericită, astfel încât să poți proteja împotriva lor. Iar aceste garanții se învârt în jurul valorii de principiul finanțelor personale atemporale de a trăi sub mijloacele tale.