Întrebare: Trebuie să scriem o ofertă de rezervă pentru a cumpăra o locuință?
Un cititor se întreabă: "Am găsit casa perfectă, dar agentul nostru spune că vânzătorul va accepta doar o ofertă de rezervă. Nu vrem să facem o copie de rezervă. ne-a spus că ne pierdem timpul, timpul care ar putea fi petrecut uitându-se la casele de cumpărat, care nu au oferte pentru ele.
Răspundeți: Lucrul bun cu situația dvs. este că vânzătorul nu va cere, probabil, oferte de rezervă în cazul în care vânzătorul nu a simțit că există o șansă bună ca oferta în mână să arunce în aer sau să dispară. În general, dacă sunteți a doua persoană în linie, s-ar putea să ajungeți foarte bine să cumpărați acea casă . Cotele sunt bune. Dar vă pot înțelege reticența de a face o ofertă de rezervă. Nimeni nu vrea să joace al doilea pian, cu excepția celui de-al doilea jucător de voce, nu?
Ce este o ofertă de rezervă?
Să începem prin analizarea a ceea ce face oferta dvs. o ofertă de rezervă. În primul rând, vânzătorul a acceptat deja o altă ofertă. Această primă ofertă ar putea fi orice număr de lucruri, inclusiv un contract contingent , care depinde de un anumit număr de evenimente care ar putea sau nu să se încheie. Unele dintre aceste situații pot fi:
- Contingent asupra cumpărătorului care vinde o locuință existentă
- În funcție de inspecții, care includ o inspecție satisfăcătoare la domiciliu
- Condiționarea evaluării la domiciliu a prețului de vânzare și o apreciere scăzută este o posibilitate
- Contingent asupra cumpărătorului care obține finanțare favorabilă și că orice poate avea loc în subscriere
Dacă oricare dintre aceste situații a lovit o lovitură, tranzacția s-ar putea anula. În cazul în care tranzacția se anulează, atunci vânzătorul va trebui să pună casa înapoi pe piață și să înceapă să arate din nou casa.
O ofertă de rezervă confirmă existența unei oferte existente și spune că în cazul în care primul cumpărător anulează, atunci sunteți automat în contract cu vânzătorul.
O ofertă de rezervă împiedică vânzătorul să ofere oferte de divertisment de la alți cumpărători sau să pună casa pe piață. Odată ce primul cumpărător anulează, bam, sunteți în contract. Dacă prețurile au crescut, deoarece cumpărați o piață în plină ascensiune, ați blocat prețul inițial în oferta de rezervă.
O ofertă de rezervă trebuie să fie semnată de toate părțile la contract pentru a fi eficientă. Vânzătorii pot semna mai multe oferte de rezervă, oferind vânzătorului poziția fiecărei părți cunoscute. De exemplu, ați putea fi în poziția # 3 sau # 4 dacă există patru oferte de rezervă. În mod ideal, doriți să fiți în poziția # 1, prima ofertă de rezervă.
Ofertele de rezervă trebuie să fie mai mari decât prețul de listă?
Dacă oferta de rezervă trebuie să fie mai mare decât prețul solicitat, depinde de numărul de oferte pe care vânzătorul le primește. Într-o situație de ofertă multiplă, puteți fi destul de siguri că vor exista oferte pentru mai mult decât prețul de listă. Acesta este numărul de oferte multiple :
- Prima ofertă: mai puțin decât prețul de listă, deoarece cumpărătorul nu știe că altcineva este interesat.
- A doua ofertă: Prețul de listă pentru că de multe ori primul și al doilea ajung aproape împreună.
- A treia ofertă: Puțin mai mult decât prețul de listă, deoarece cumpărătorul dorește într-adevăr casa
- A patra ofertă pentru a 10-a ofertă: Undeva între aceștia deoarece acești cumpărători știu că este o lovitură lungă.
Vânzătorul are un stimulent să păstreze oferta primului cumpărător, mai ales dacă este o ofertă mai mare. Dar economisiți timp și probleme vânzătorului prin trimiterea unei oferte de rezervă, astfel încât vânzătorul ar putea fi dispus să accepte un pic mai puțin pentru a vă oferi un stimulent să așteptați. Dar, în cazul în care mai multe oferte sunt normele, este în general mai bine să se potrivească cu oferta de pe masă. Discutați cu agentul dvs. despre strategii acceptabile. Nu mergeți orbește pe propria dvs. intuiție. Utilizați cunoștințele agentului dvs. despre piața.
Oferte de rezervă și vânzări scurte
Dacă cumpărați o locuință care face obiectul unei aprobări de vânzare scurte , o ofertă de rezervă pentru o vânzare scurtă probabil vă oferă cote mai mari de 50/50, astfel încât prima ofertă va dispărea.
Mulți cumpărători nu vor să aștepte aprobarea vânzării în lipsă , iar orice efort mic de-a lungul drumului poate întârzia o vânzare în lipsă. Cotele sunt foarte mari primul cumpărător nu va aștepta.
Plasând-vă într-o poziție de rezervă, nu sunteți obligat să cumpărați casa și puteți să vă uitați în continuare la alte case de pe piață în timp ce așteptați. Dacă găsiți o altă casă care vă place mai bine, ați putea să vă retrageți oferta din considerație, dar această practică este înclinată din motive evidente. Este destul de mult negat scopul unei oferte de rezervă.
Cu toate acestea, o altă cale de luat în considerare este vânzătorul de vânzare scurtă și cumpărătorul ar fi putut semna un addendum de vânzare scurt. Dacă acest addendum de vânzare scurt permite vânzătorului să accepte oferte de rezervă și să trimită aceste oferte băncii, s-ar putea să fiți în poziția de a convinge vânzătorul să vă prezinte oferta băncii. Dacă este mai bine decât prima ofertă, ce ofertă credeți că banca de vânzare scurtă va accepta? Acest lucru ar lovi cu adevărat primul cumpărător. Discutați cu agentul dvs., totuși.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.