Piața imobiliară merge la Crash?

Cunoaște semnele de avertizare și ce ar trebui să faceți acum

În 2017, majoritatea americanilor au început să se îngrijoreze că piața imobiliară urma să se prăbușească. De fapt, 58% dintre cei chestionați au fost de acord că în următorii doi ani va exista o "balon de locuințe și o corecție a prețurilor". Ca rezultat, 83% dintre ei consideră că este un moment bun pentru a vinde.

Semne de avertizare

Există o mulțime de semne că piața imobiliară se îndreaptă către teritoriul cu bule. Cele mai multe accidente au loc numai pentru că a apărut o bubble a activelor .

Un semn al unui bubble al activelor este că prețurile locuințelor au crescut. Prețurile medii naționale ale locuințelor familiei sunt cu 32% mai mari decât inflația . Este similar cu anul 2005, când au fost supraestimate cu 35%.

Barometrul casei de locuințe este un indice al firmelor de construcții de locuințe și al companiilor ipotecare. În 2017, a explodat ca în 2004 și 2005. Asta este în opinia creatorului său, Stack Financial Management, care a folosit-o pentru a prezice criza financiară de 2 008 ani . În mod similar, ETF S & P Homebuilders a crescut de la 400% în martie 2009. A depășit creșterea S & P 500 cu 270%.

Indicele național Case-Shiller a atins niveluri record în decembrie 2016. Creșterea prețurilor este concentrată în șapte zone urbane. Prețurile la domiciliu în Denver și Dallas sunt cu 40% mai mari decât vârfurile prerecesionale. Prețurile la Portland și Seattle sunt cu 20% mai mari, iar Boston, San Francisco și Charlotte sunt cu 10% mai mari decât vârfurile lor.

Prețurile la domiciliu în Denver, Houston, Miami și Washington DC sunt cu cel puțin 10% mai mari decât nivelurile durabile, potrivit CoreLogic.

În același timp, locuințele la prețuri accesibile au scăzut. În 2010, 11% din unitățile de închiriere din întreaga țară au fost accesibile pentru gospodăriile cu venituri reduse. Până în 2016, aceasta a scăzut la doar 4%.

Lipsa este cea mai gravă în orașele în care prețurile locuințelor au crescut. De exemplu, stocul Colorado de chirie la prețuri accesibile a scăzut de la 32,4% la doar 7,5% din 2010.

În martie 2017, William Poole, un coleg senior la Institutul Cato, a avertizat despre o altă criză a creditelor subprime. El a avertizat că 35% din împrumuturile lui Fannie Mae necesită asigurare ipotecară. Este vorba de nivelul din 2006. În unele privințe, aceste împrumuturi sunt mai rele. Fannie și Freddie și-au redus definiția subprimei de la 660 la 620. Asta înseamnă că băncile nu mai apelează la debitori cu scoruri între 620 și 660 subprime. Poole era șeful Băncii Federale a Rezervelor din Kansas, care a avertizat asupra crizei subprime în 2005.

În 2016, 5,7% din vânzările de case au fost cumpărate pentru revânzarea rapidă. Aceste case "flip" sunt renovate și vândute în mai puțin de un an. Attom Data Solutions a raportat că este cel mai mare procent din 2006, în ultimul boom.

Piața 2008 a pieței imobiliare

Persoanele care au fost prinse în accidentul din 2008 sunt speriate că o bubble din 2017 va duce la un alt accident. Dar a fost cauzată de forțe care nu mai există. Contractele de swap pe riscul de credit au asigurat instrumente derivate, cum ar fi titlurile garantate cu ipotecă . Gestionarii fondurilor speculative au creat o cerere imensă pentru aceste presupuse titluri de risc fără risc.

Aceasta a creat cererea pentru ipotecile care le-au sprijinit.

Pentru a răspunde acestei cereri de credite ipotecare , băncile și brokerii ipotecare au oferit împrumuturi pentru locuințe aproape oricui. Aceștia au creat criza creditelor ipotecare subprime în 2006.

Pe măsură ce mulți cumpărători necalificați au intrat pe piață, cererea a crescut. Mulți oameni au cumpărat casele ca investiții pentru a vinde, pe măsură ce prețurile au continuat să crească. Ei au expus exuberanța irațională , o amprentă a oricărui balon de active.

În 2006, constructorii de case au ajuns în final la cerere. Când cererea a depășit cererea, prețurile locuințelor au început să scadă. Asta a declanșat bubble-ul activelor.

În septembrie 2006, Asociația Națională a Agenții imobiliari a raportat că prețurile locuințelor au scăzut pentru prima dată în 11 ani. Inventarul a fost ridicat, oferind o ofertă de 7,5 luni. În noiembrie, Departamentul de Comerț a dezvăluit că permise de domiciliu noi au fost cu 28% mai mici decât în ​​2005.

Dar Rezerva Federală a ignorat aceste avertismente. Ea a crezut că economia era suficient de puternică pentru a scoate locuințele din criză. Ea a evidențiat o ocupare puternică, o inflație scăzută și o creștere a cheltuielilor de consum. De asemenea, a promis să reducă ratele dobânzilor . Acest lucru ar da economiei suficientă lichiditate pentru a crește consumul de combustibil.

Fed a subestimat mărimea și impactul pieței valorilor mobiliare garantate cu ipotecă . Băncile angajaseră "jocks quant" pentru a crea aceste noi valori mobiliare. Ei au scris programe de calculator care sortează pachetele de ipoteci în pachete cu risc ridicat și cu risc scăzut. Pachetele cu risc ridicat au plătit mai mult, dar au fost mai multe sanse de neplată. Legăturile cu risc scăzut au fost mai sigure, dar au fost plătite mai puțin.

Aceste pachete au avut loc sume necunoscute de ipoteci subprime . Băncile nu au avut grijă de bonitatea creditorilor deoarece au revândut ipotecile pe piața secundară .

Bomba cu ceas a fost milionul de împrumuturi cu dobândă . Acestea au permis debitorilor să obțină plăți lunare mai mici. Dar aceste rate ale creditelor ipotecare revin la un nivel mai înalt după trei ani. Mulți dintre acești proprietari nu au putut plăti ipoteca. Apoi, prețurile locuințelor au scăzut și nu și-au putut vinde locuințele pentru un profit. Drept urmare, ei au dat faliment.

Când erau bune, nu avea importanță. Toată lumea a cumpărat pachetele cu risc ridicat pentru că au dat o rentabilitate mai mare. Pe măsură ce piața imobiliară a scăzut, toată lumea știa că produsele pierdeau valoare. Deoarece nimeni nu le-a înțeles, valoarea de revânzare a acestor derivate nu era clară.

Nu în ultimul rând, mulți dintre cumpărătorii acestor MBS nu erau doar alte bănci. Acestea au fost investitori individuali , fonduri de pensii și fonduri speculative . Aceasta a împrăștiat riscul în întreaga economie. Fondurile de hedging au utilizat aceste instrumente derivate ca garanții pentru a împrumuta bani. Acest lucru a generat profituri mai mari pe o piață bull, dar a amplificat impactul oricărei recesiuni. Comisia pentru valori mobiliare și burse nu a reglementat fondurile speculative, astfel încât nimeni nu știa cât de mult se întâmpla.

Fed nu și-a dat seama că un colaps a avut loc până în martie 2007. Ea și-a dat seama că pierderile de locuințe din fondurile speculative ar putea amenința economia. De-a lungul verii, băncile nu au vrut să-și împrumute reciproc. S-au temut că vor primi în schimb MBS rău. Bancherii nu știau cât de mult au avut datorii pe cărțile lor. Nimeni nu a vrut să recunoască acest lucru. Dacă au făcut-o, atunci ratingul lor de credit ar fi redus. Apoi, prețul acțiunilor lor va scădea, iar ei nu vor putea să strângă mai multe fonduri pentru a rămâne în afaceri. Piața bursieră a văzut-o pe tot parcursul verii, pe măsură ce observatorii de piață au încercat să-și dea seama cât de răi erau lucrurile.

Până în august, creditul a devenit atât de strâns încât Fed a împrumutat băncile 75 de miliarde de dolari. A vrut să restabilească lichiditatea suficient de lungă pentru ca băncile să își reducă pierderile și să se întoarcă la afacerea de a împrumuta bani. În schimb, băncile au renunțat la împrumuturi aproape tuturor.

Spirala descendentă era în plină desfășurare. Pe măsură ce băncile au redus creditele ipotecare, prețurile locuințelor au scăzut și mai mult. Acest lucru a făcut mai mulți debitori să intre în faliment, ceea ce a dus la creșterea creditelor neperformante din cărțile băncilor. Asta a făcut ca băncile să împrumute chiar mai puțin.

Nouă motive pentru care un accident de locuințe nu este iminent

1. Există multe diferențe între piața imobiliară din 2005 și piața actuală. În 2005, împrumuturile subprime au totalizat mai mult de 620 miliarde dolari și au constituit 20% din piața ipotecară. În 2015, acestea au totalizat 56 de miliarde de dolari și au reprezentat 5% din piață.
2. Băncile au ridicat standardele de creditare. Potrivit indicelui de credit al locuințelor CoreLogic, creditele provenite din anul 2016 au fost printre cele mai înalte calități din ultimii 15 ani. În octombrie 2009, scorul mediu FICO a fost de 686, potrivit Fair Isaac. În 2001, scorul mediu a fost de 490-510.
3. Normele mai stricte de împrumut au făcut o diferență pe piața "flip". Creditorii finanțează doar 55% din valoarea casei. "Flipperul" trebuie să vină cu restul. În timpul crizei subprime, băncile au împrumutat 80% sau mai mult.
4. Numărul de case vândute astăzi este cu 20% mai mic decât vârful de pre-crash. Asta înseamnă că există doar o ofertă de patru luni de case disponibile pentru vânzare. Ca rezultat, aproximativ 64% dintre americani dețin propriile case, în comparație cu 68% în 2007.
5. Vânzările la domiciliu sunt mai mici, deoarece recesiunea a îngreunat capacitatea tinerilor de a-și începe o carieră și de a cumpăra case. Confruntate cu o piață săracă a locurilor de muncă, mulți și-au îmbunătățit educația. Drept urmare, ele sunt acum împovărate cu împrumuturi școlare. Acest lucru face mai puțin probabil ca ei să salveze suficient pentru a cumpăra o casă. Aceasta va menține cererea în jos.
6. Prețurile la domiciliu au depășit veniturile. Rata medie a veniturilor la locuințe este de 30%. În unele zone de metrou, este ridicat la 40 sau 50 la sută. Din păcate, zonele de metrou sunt, de asemenea, locul unde sunt locurile de muncă. Aceasta îi obligă pe tineri să plătească mai mult pentru chirie pentru a fi aproape de un loc de muncă care nu plătește suficient pentru a cumpăra o casă. Treizeci și doi la sută din vânzările de case de astăzi se îndreaptă către cumpărătorii de case pentru prima dată, comparativ cu 40 la sută din punct de vedere istoric, spune ANR. De obicei, acest cumpărător este de 32 de ani, câștigă 72.000 de dolari și plătește 182.500 de dolari pentru o casă. Un cuplu cu două venituri plătește în medie 208.500 de dolari.
7. Proprietarii de locuințe nu iau nici un fel de echitate din casele lor. Capitalul propriu a crescut la 85 de miliarde de dolari în 2006. Acesta sa prăbușit la mai puțin de 10 miliarde de dolari în 2010 și a rămas acolo până în 2015. Până în 2017, acesta a crescut doar la 14 miliarde de dolari. Obamacare este un motiv pentru asta. Dosarele de faliment au scăzut cu 50% de la data aprobării ACA. În 2010, au depus 1,5 milioane de persoane. În 2016, doar 770.846 au făcut-o.
8. Unii oameni arată că prețurile naționale ale locuințelor au depășit vârful din 2006. Dar odată ajustate pentru 11 ani de inflație, ele sunt doar la nivelul din 2004. Între 2012 și 2017, prețurile locuințelor au crescut în medie cu 6,5% pe an. Între 2002 și 2006, acestea au crescut cu 7,5 la sută anual. În 2005, au crescut cu 16%.
9. Constructorii de case se concentrează asupra locuințelor de vârf. Casele noi sunt mai mari și mai scumpe. Dimensiunea medie a unei case familiale unice este de aproximativ 2.700 de metri pătrați. Această cifră se compara cu 2.500 de metri pătrați în 2006.

Ce ar putea cauza o colaps

Ratele superioare ale dobânzilor au cauzat un colaps în trecut. Asta pentru că ele fac împrumuturi mai scumpe. Asta încetinește construcția de locuințe, scăzând aprovizionarea. Dar, de asemenea, încetinește împrumuturile, ceea ce se reduce la cerere. Per ansamblu, o creștere lentă și constantă a ratei dobânzii nu va crea o catastrofă.

Este adevărat că dobânzile mai mari au precedat prăbușirea locuințelor în 2006. Dar acest lucru se datorează multor debitori care au avut împrumuturi numai cu dobândă și credite ipotecare ajustabile . Spre deosebire de un împrumut convențional , ratele dobânzilor cresc împreună cu rata fondurilor alocate . Mulți au avut, de asemenea, cote introductive care revin după trei ani. Atunci când Rezervele Federale au majorat ratele în același timp când au resetat, debitorii au descoperit că nu mai puteau permite plățile. Prețurile la domiciliu au scăzut în același timp, astfel încât aceștia să nu poată efectua plățile sau să vândă casa. De aceea, ratele de default au fost atât de mari.

Istoricul ratei fondurilor de plată arată că Fed a redus ratele prea rapid între 2004 și 2006. Rata a fost de 1,0 la sută în iunie 2004, dublând până la 2,25 la sută până în decembrie. Acesta a dublat din nou ratele, până la 4,25 la sută, până în decembrie 2005. Șase luni mai târziu, rata a fost de 5,25 la sută.

Fedul a majorat rata mult mai lentă din 2015. A ridicat-o la 0,5% în decembrie 2015. Acesta a ridicat-o cu 1/4 puncte până la sfârșitul anului 2016 și până la 1,25% până în iunie 2017 .

Piața imobiliară ar putea să se prăbușească dacă băncile și fondurile speculative ar reveni să investească în produse financiare riscante. Aceste derivate au reprezentat o cauză majoră a crizei financiare . Băncile au redus creditele ipotecare și le-au revândut în titluri garantate cu ipotecă. Aceste valori mobiliare erau o afacere mai mare decât ipotecile în sine. De aceea băncile au vândut ipoteci aproape oricui. Ei aveau nevoie de ele pentru a sprijini derivatele. Le-au tăiat în așa fel încât ipotecile rele să fie ascunse în mănunchiuri cu cele bune. Apoi, atunci când debitorii s-au falimentat, toate derivatele erau suspectate de a fi rău. De aceea a provocat moartea lui Bear Stearns și a lui Lehman Brothers.

Planul de reformă fiscală Trump ar putea declanșa o scădere a prețurilor care ar putea duce la un colaps. Congresul a sugerat eliminarea deducerii pentru ratele dobânzilor ipotecare. Această deducere se ridică la 71 de miliarde de dolari. Acționează ca o subvenție federală pe piața imobiliară. Pauza de impozit ajută proprietarii au o valoare medie netă de 195.400 de dolari. Este mult mai mare decât valoarea medie netă a chiriașilor de 5.400 $. Chiar dacă planul de impozitare menține deducția, planul fiscal scutește majoritatea stimulentelor. Planul lui Trump a ridicat deducerea standard. Drept urmare, americanii nu mai ar fi putut să detalieze. Când se întâmplă acest lucru, nu au putut beneficia de deducerea dobânzii ipotecare. Industria imobiliară se opune planului fiscal.

Piața ar putea să se prăbușească dacă curba randamentelor din notele trezoreriei americane a devenit inversată . Atunci, ratele dobânzilor pentru Trezoreri pe termen scurt devin mai mari decât randamentele pe termen lung. Randamentele normale pe termen scurt sunt mai mici, deoarece investitorii nu au nevoie de un randament ridicat pentru a investi pentru mai puțin de un an. Atunci când inversează, investitorii cred că pe termen scurt este mai riscant decât pe termen lung. Asta face ravagii cu piața ipotecară și semnalează o recesiune. Curba randamentului inversat înainte de recesiunea din 2008, 2000, 1991 și 1981.

Va scădea prețul locuințelor?

În ultimul bule de locuințe, constructorii de case au depus autorizații pentru construcții noi. Aceasta a fost mai mică de 1 milion în 1990 în timpul recesiunii. A crescut treptat pe parcursul anilor 1990, depășind 1 milion în 1998. A rămas la acel nivel până în 2002, când a depășit 1,5 milioane. A atins un nou record de 2 milioane în 2004 și 2005. În 2006, prețurile locuințelor au început să scadă. Constructorii de case au solicitat mai mult de 1,5 milioane de permise. Această cifră a scăzut la mai puțin de 1 milion în 2007. Până în 2009, aceasta sa prăbușit la 500 000.

Ele s-au redresat treptat la 1,3 milioane în 2017. Se așteaptă ca acestea să scadă, până la 1,1 milioane până în 2020.

Când va cădea din nou piața locuințelor?

Următorul accident de piață va avea loc în 2026, potrivit profesorului Teo Nicholas din cadrul Facultății de extindere din Harvard. El se bazează pe acest studiu unui economist Homer Hoyt. Blocurile și busturile imobiliare au urmat un ciclu de 18 ani începând din 1800. Singurele excepții au fost cel de-al doilea război mondial și stagflarea.

Nicholas spune că piața imobiliară din 2017 se află încă în faza de expansiune. Următoarea fază, hipersupply, nu va avea loc până când ratele de post vacant vor începe să crească. Dacă se produce acest lucru în timp ce Fed crește ratele dobânzilor, ar putea provoca un accident.

Cum să vă protejați de un accident

Dacă sunteți printre majoritatea americanilor care sunt îngrijorați, atunci există șapte lucruri pe care le puteți face pentru a vă proteja de un accident imobiliar.

1. Cumpărați o casă în care să trăiți, nu să vă răsturnați. Două treimi din casele pierdute în criza financiară au fost casele a doua și a treia. Când prețul de vânzare a scăzut sub ipotecă, proprietarii au plecat. Ei și-au păstrat casele, dar și-au pierdut investițiile.
2. Obțineți un credit ipotecar cu rată fixă. Pe măsură ce rata creditelor ipotecare crește, plata dvs. va rămâne aceeași. Dacă aceasta înseamnă că vă puteți permite doar o casă mai mică, așa să fie. E mai bine decât să-ți asumi riscul și să-l pierzi mai târziu.
3. Dacă primiți o ipotecă cu rată variabilă, aflați ce va fi rata dobânzii atunci când se resetează. Calculați plata lunară și asigurați-vă că vă puteți permite să o plătiți cu venitul dvs. curent. Luați diferența între această plată viitoare și ceea ce plătiți astăzi cu rata dobânzii mai mică și salvați-o. În acest fel, veți avea fondurile pentru a-ți plăti creditul ipotecar dacă venitul scade.
4. Cumpărați cea mai rea casă din cea mai bună zonă pe care o puteți permite. Asigurați-vă că zona are școli bune, chiar dacă nu aveți planuri de a avea copii singuri. Cumpărătorii potențiali vor. Puteți îmbunătăți întotdeauna casa de-a lungul anilor, dacă venitul dvs. permite. Cartierele bune nu vor suferi la fel de mult in urmatoarea recesiune ca zonele mai sarace. De asemenea, vor mai reveni mai repede.
5. Asigurați-vă că casa dvs. are cel puțin trei dormitoare. Acest lucru va atrage familiile dacă aveți nevoie să revindeți.
6. Cea mai bună modalitate de a vă proteja este printr-un portofoliu diversificat de active. Diversificarea înseamnă un amestec echilibrat de acțiuni , obligațiuni, mărfuri și capitaluri proprii în casa dvs. Cei mai mulți planificatori financiari nu includ acțiunile de origine ca un bun, ci ar trebui. Este cel mai mare activ pe care îl dețin majoritatea oamenilor.
7. Pentru a limita daunele cauzate de colapsul imobiliar, cumpărați cea mai mică casă pe care o puteți locui în mod rezonabil. Încercați să vă plătiți ipoteca devreme, astfel încât să nu vă pierdeți casa într-o perioadă de recesiune. Creșteți-vă investițiile în acțiuni, obligațiuni și produse de bază, astfel încât acestea să vă egaleze sau să depășiți capitalul propriu. Dacă există o bubble a activelor în locuințe, nu cedați tentației de a refinanța și a scoate capitalul. În schimb, revizuiți alocarea activelor pentru a vă asigura că este încă echilibrată.